投稿日:2019年03月06日

ビルオーナーになられた方が最初に知るべきたったひとつのこととは?

カテゴリビル管理

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1.ビル経営の悩みはあまりないという二代目ビルオーナー様へ~実は親から何も聞いたことがないだけでは?

 

column_kanri01 意外なことに、立地のいい場所のビルオーナー様は普段はあまりビル経営について悩んだことがない方が多いようです。

ビルオーナー様にとって一番の悩みは空室対策かと思いますが、立地が良いと空室もすぐ埋まるし、ビル管理はビル管理会社にお任せなので、殆ど悩みがない、ということらしいのですが…
ところが、ある日突然、凄く困ったことが起きて右往左往するケースが意外と多いのです。

それがビル経営の事業承継、相続で新たにビルオーナーになられた二代目ビルオーナー様のお悩みの特徴です。


 

2.賃貸ビルオーナーが最初に知っておくべき、たったひとつのこととは?

サラリーマンやお医者様、中小企業オーナー様などの多忙なあなたは、元気な親にビル管理を任せっきりではないですか?

親が賃貸ビルオーナーだけど、自分に何か相談されたこともないし特に困ったこともない様子で安心していたのに・・・・

 

本当にあった残念な話 その1

親が東京の一等地の商業エリア立地にある店舗事務所ビルオーナー。 旧耐震ビルなので建替え計画が心配で親に聞いてみたら・・・両親は「定期借家契約」という形態があること等も知らずに普通にテナントを募集したり、既存の店舗テナントの多額の改装工事も承諾して通常の契約更新をしていた・・・ 建て替えしたくてテナントと立ち退き交渉をはじめたが、店舗テナントからは莫大な立ち退き料を要求されて計画が思うように進まない結果に。

 

本当にあった残念な話 その2

東京在住のお医者様。親から相続した地方の古いビル、空室も多く、ローン残債もあって、毎月キャッシュフローが持ち出し状態。 急いで売却しようとしたら、賃貸契約書が紛失しており、せっかくのいい値段での買い手を逃がす結果に。その後、売却には1年以上かかり、値段もその時より大幅に安い価格で泣く泣く手放す結果に・・・・

 

いずれも、ビル管理会社からは、何のアドバイスもくれなかったそうです。

つまり、知っておくべきたったひとつのこととは「ビル管理会社の選び方」ということです。

 

3.ビルオーナーにとって本当に大事なことは何でしょうか?

 

(1)賃貸ビルの保有とは不確実なリスクの連続の中で資産運用する「収益事業」です
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賃貸用の1棟ビルを初めて取得されたり、相続でビル承継された2代目ビルオーナー様等はまず、単に有価証券や現預金という資産を持っているのと異なり、ビル賃貸事業の経営者、つまり事業家になられたということを認識する必要があります。
利息のほとんどつかない預金に比べると、不動産賃貸は賃料という収入がコンスタントに入ってくる楽な資産運用に見えますが、実は、超長期の事業であるビル賃貸事業は、専門業者である私たちも常に迷うことがたくさんある、不確実なリスクを取り続けていかざる得ない事業でもあります。
いきなり悲観的なお話になりましたが、メリットももちろんあります。ビル経営に限らず、事業にはそもそもリスクはつきものです。しかし、ビル賃貸事業のリスクというものは、自分の力ではコントロールできないリスクもありますが、ある程度、予測できて時間とそれなりのコストをかければコントロールできる部分もたくさんあります。
こうしたリスクの具体的な内容と対処法を知っていれば、他の事業をやるよりはずっと安定した事業利益を長期にわたって享受し続けることができる可能性が高い事業でもあります。

不確実な事業リスクの連続である以上、私たちも失敗することはあります。これからも失敗ゼロの自信はありませんが、大事なことは「準備していれば避けられたリスク」を回避する、また「致命的な失敗」をしないようにできるかどうかです。

 

 ~ビル賃貸事業における事業リスクとは~

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1.一般的なリスクとは

  • ・不動産の相場変動
  • ・借入している場合は金利上昇リスク
  • ・稼働率低下による収入減少
  • ・建物の劣化

 

2.不測のリスクや希少なリスクとは

  • ・火災や経年劣化による事故
  • ・自然災害による事故
  • ・不適切なテナントの入居
  • ・各種契約関係のトラブル
  • ・テナント立退きや隣地境界等の権利関係交渉 等

 

 

 

(2)ビルオーナーが陥りがちな失敗パターン

ビル賃貸事業のリスクには、様々なものがありますが、まずもって、わかりやすいリスクの一つが「空室リスク」です。 空室対策でよくある失敗のパターンは次の2つです。

 

①よくある失敗パターン~その1.

ビルが古くなるにつれ空室が増える、賃料を下げる、という負のスパイラルに陥る。

 

②よくある失敗パターン~その2.

必要以上に豪華な設備やデザインにお金をかけていて、その割に賃料相場以上では貸せていない、あるいは空室がなかなか埋まらないという状態に陥る。 空室リスクの失敗パターン以外で、よくあるのは次のパターンです。

 

③よくある失敗パターン~その3.

一番、残念なことは、いざという時のためにできることを何もしていないこと、今すぐ売るつもりはなくても、やっておくべきことを疎かにしていることです。

 

 4.全ての規模・用途の管理や設計まで得意という会社は殆どありません

 

column_kanri01_02ビルには規模の大小から、店舗やオフィス、住宅等の種別の違いがありますし、また、自分で使用するのか賃貸用なのかも重要です。そしてとても重要なことですが、こういう不動産の種別、ビルの種別の違いによって、その管理や設計のポイントや必要な体制、ノウハウが異なるということです。
ビルオーナーに初めてなられる方等は「大きな有名な会社ほど、少し高くても、何でも一番上手くできるんだろう」と思われている方が意外と多いことに驚かされます。
大会社は私たちのような中小企業よりも、確かに組織力もありサービスの均一性とか優れている部分がたくさんあるでしょう。 しかし、会社の規模だけで管理会社の得意分野を判断してはいけません。 大事なことは、上記のような失敗パターンに陥らないような的確なアドバイスを常日頃からしてくれる先かどうかです。
私たちは、ビル賃貸事業を半世紀以上、自らがビルを保有して事業を行ってきました。私たちにお任せいただければ、一切のミスなくご不満のない完璧なビル管理をお安く提供します、とか、そういう無理なセールストークをするつもりはありません。実際には、全ての日常ビル管理を何年もの間、100%完璧にできるビル管理会社なんてなかなか存在しないのです。なぜならビル管理は多くの人間が関わる事であり、そこにミスが一切発生しないなんてことはあり得ないからです。
私たちにできることは、ビルオーナー様と同じ立場でずっとものを考えてきた、ビルオーナーだからこその真のお悩みの共有ができること、そして、ご相談して頂ければ、日常のビル管理や空室対策だけでなく、実際に賃貸ビルを何十年も所有したことがない人達にはわからないような、「実は大きく損をすることや致命的な失敗」を避けるためのアドバイスをさせて頂けることがある、ということです。

 

 

column_kanri01_035.規模や用途に応じた経験と適材組織が重要

その企業のホームページとかを見ればおおよそわかりますが、丸の内にあるような大型ビルばかりが掲載されていれば、その会社はそういうビルの管理を専門にしており、組織も人もノウハウもそこに集中しているはずです。
そういう組織で中小規模のビル管理をやれば、できないことはないでしょうが、彼らから見ればよほど高い手数料を貰えないと「儲けの少ない美味しくない案件」になるうえに、中小規模のビルに特有のノウハウは、そういうビルの管理実績が少なければわからないこともたくさんあるのです。
中小規模のビルに強い私たちのような管理会社の方が得意なことがある一方で、大型ビルではそれに対応できる人員組織がなければできません。

 

 6.中小ビル管理会社なのに「どんなビルでも管理できる」のはなぜ?

北辰不動産グループでは、多様な賃貸ビルでもサポートサービスのご提供が可能です。

但し「どんなビルでも管理できる」というのは、「どんなビルでも自社グループだけで全ての管理業務を提供できる」ということではありません。 

「ひとつの会社でなぜどんなビルも対応できるの?ただの売り文句でしょ?」と思われるかもしれませんが、私たちがそれができる理由は、長年の業歴の中で多くの信用信頼できる同業者も含めた多様な業者様を知っている業者間ネットワークがあるからです。
そもそもどんなビルの開発、管理でも、全てをグループ内だけでやろうということではありません。ビル内容に応じて費用対効果と必要なスペックを考えながら、柔軟に組める業者様と組んで、ビルオーナー様にもっともいい方法は何か、というコーディネーターとしてのスタンスでもご提案させて頂きます。
実際に、業種的には一部は競合するような同業者様からテナント管理とビルメンテナンスに分けて、ビルメンテナンスだけをお受けしている、といったビル等もたくさんあります。 また、そうした管理部分の分業により、大手企業様の大型本社ビルの元受け管理も行っています。

 

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7.収益ビル(賃貸ビル、特に店舗、オフィス系のテナントビル)の管理も設計もご相談可能

 

管理手数料率は会社によって異なりますので、管理手数料の安い管理会社に変更することで管理コストを削減できるケースがあります。

弊社でも、ご相談頂ければ無料で管理費のお見積りをさせて頂けますので、そうした管理会社の変更のご希望にも対応させて頂けますが、稼働率が下がり始めている中古ビルの場合は、実は、管理費の圧縮よりも、抜本的な空室対策が喫緊の課題であるケースが殆どです。

 

 

8.管理も設計もできる強みを生かして 支出(マイナス)と収入(プラス)の両面からの改善策をご提案

 

管理費の値下げ目的だけで管理会社を見直そうとされる場合、管理会社変更による管理コストの圧縮もできるかもしれませんが、それだけでは、年々古くなって行くビルの賃料の値下がりや空室率改善の歯止めはできません。 築年経過で稼働率が落ちている場合、ビルの状況によっては、バリューアップによる空室対策が有効なケースもあり、これが上手くいけば、稼働率アップ、さらには賃料収入アップにつながり、管理コスト圧縮以上の大きな収支改善ができる可能性があります。

私たちが設計と管理の両方ができるメリットは、管理コストという支出面の見直しだけでなく、賃料という収入面の低下に歯止めをかける、あるいはアップさせるというリ・バリューとバリューアップにより、単なる一時しのぎではない、支出と収入の両面からの長期的視点での戦略的改善策のご提案が可能なことです。

ビル管理の対応可能エリアは原則として東京を中心とした首都圏となります。
設計につきましても首都圏が中心ですが、ビルの規模や内容により首都圏以外でも対応できる場合がございます。(いずれも詳細はお問合せ下さい。)

2019年2月時点では、首都圏のエリアで約280棟を超えるビル管理を受託しておりますが、このうち9割はグループや自社所有以外の一般ビルオーナー様からの受託です。

 

 今なら無料で「ビル管理」について説明した資料をご提供中です。

 (資料の内容)

 1.ビル管理の業務内容とは

  ・電気・上下水道料金の流れ(契約・支払い代行)

  ・PM(プロパティマネジメント)業務の流れ

  ・BM(ビルメンテナンス)業務の流れ

  ・長期修繕計画の作成

 

  2.ビル経営に失敗しないために

  ・ビルの事業承継や相続対策に大切なこととは?

  ・売る予定がなくても、今のうちにやっておくべきこととは?

   ・空室が埋まらない本当の理由を知るために最初に必要なこととは?

 

 

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