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「ボリュームチェック」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？
土地活用を検討した際、最初に必要になってくるのが「ボリュームチェック」です。ここではボリュームチェックの意味や目的、かかる費用や期間などについてご説明してまいります。
ボリュームチェックとは、一言で言うと「その土地にどれくらいの建物が建てられるか」「その土地にどれほどのポテンシャルがあるか」をチェックすることです。「ボリューム出し」と言われることもあります。
これは設計における「企画設計」の段階にあたります。
建物を建てるには、建築基準法や都市計画法、東京都などの各地方公共団体の条例、消防法といった様々な法的制限があります。
例えば建築基準法によると「建蔽率」「容積率」「日影による制限」「北側斜線制限」「高さ制限」「道路による制限」「用途地域」「防火・準防火地域」などといった制限が発生します。
こういった法的な制限を考慮した上で、その敷地にどれぐらいの広さの部屋が、何戸及び何階建てられるかといったことを建築事務所や設計士に依頼し調査、検討してもらうのです。
ボリュームチェックを行うことで、その土地を購入するとどれくらいの建物が計画でき、その部屋をいくらで賃貸に出せて、そしてどれぐらい収益があげられるのかといった概算見積もりや事業収支を算出することが出来るため、土地活用の事業計画を立てることが可能になります。
これがボリュームチェックを行う主な目的となります。
マンションやビルを建てようと思っているオーナー様や不動産業者は、このようにまずボリュームチェックおよび簡易プランを作成してもらい、土地の購入を検討するのです。
ボリュームチェックの方法
ではボリュームチェックはどのように行うのでしょうか。
ボリュームチェックの基本にあたる「容積率」を例に見ていきましょう。
容積率とは
容積率とは「建物全体の延べ面積（容積対象面積の合計）の敷地面積に対する割合」と定義されています。
たとえば容積率200％の場合は、100㎡の敷地に容積対象の延べ床面積が200㎡まで建てられることを意味します。
容積率＝延べ面積（容積対象面積）÷敷地面積
1フロア100㎡だとすると2階まで建てられることになります。
1階が120㎡だとすると、2階は80㎡までしか建てられない、などです。
ちなみにエレベーターの昇降路や共同住宅等の共用廊下や階段部分の一部は延べ床面積には含まれません。他にも住宅用の地下室は地上部分との合計面積の3分の1までは延べ床面積として算出されないなど、様々な規制があります。
この容積率は用途地域によって異なっており、市町村ごとの都市計画によって決まっています。（指定容積率）
それが、さらに敷地の前面道路によって変わってきます。
前面道路の幅員が12ｍ未満と狭い場合、道幅のメートル数に下記の計算式で容積率を算出します。
前面道路の幅（ｍ）×0.4×100％＝容積率
※用途地域が住居系以外の場合は、0.4ではなく0.6になります。
※一部市町村は0.8になります。
そしてこの計算式で算出された容積率と指定容積率を比較して小さいほうが、その土地の容積率となるのです。
尚、前面道路の幅が12ｍ以上ある場合は、特に計算は必要なく、指定容積率がそのまま容積率となります。
制限に関する緩和
様々な規制がある一方、制限に対する緩和も登場してきています。
その一つが「天空率」です。これは斜線制限に関する緩和です。
上部が斜めに削られている建物を見たことがないでしょうか。
あれは斜めに削ることで太陽光により生じる道路の影の領域を減らし、道路を明るくするために行っています。
しかしその結果、せっかくの容積率が消化できなくなってしまう可能性もあります。
また建物のデザインをより自由にしたいといった要望から「天空率」という緩和処置が生まれました。
この計算方法を利用することで、斜めに削らずに建てられるようになったのです。
このようにその土地に関しては、「容積率」や「建ぺい率」「日影制限」「高さ制限」など様々な規制がある一方、緩和も複数あります。
そのために、その土地にどれくらいの建築物が建つのか設計に関する深い知識を持った一級建築士事務所などにボリュームチェックをしてもらう必要があるのです。
「一級建築士事務所」については、以下の記事でも詳しくご紹介しています。あわせてご覧ください。
「一級建築士事務所とは？そのほかの建築士事務所とは何が違うの？」
ボリュームチェックにかかる期間や予算
ボリュームチェックにかかる期間は土地の形態や条件等で異なってまいりますが、基本的に2週間程度は必要です。
（急ぎの場合は、別途特急料金をかけることで1日～2日で実施する場合もあります。）
費用に関しては設計事務所や内容によっても異なりますが、3万～10万などで対応可能な場合もあれば、無料で実施しているところもあります。
しかし無料で行っているところは、その後の設計受注が前提であったり、条件がある場合もあるので注意が必要です。
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