投稿日:2019年03月06日

ビルオーナーになられた方が最初に知るべきたったひとつのこととは?

カテゴリビル管理

  • 不動産投資の基礎知識
  • 動画

1.ビル経営を親に任せきりの二代目ビルオーナー様へ

 

column_owner_02

忙しくてビル経営まで気にしていられないと思っていたら・・・・

 

親がビル経営で生計をたて、二代目の世代は別の職業に従事されているケースは珍しくありませんが、そうしたご家庭では、普段はあまりビル経営について親子で話をしたり悩みを聞いたことがない方が多いようです。
ビルオーナー様にとって一番の悩みは空室対策かと思いますがビル管理はビル管理会社にお任せだし、ビル経営に詳しくない子供に相談してもわからないだろうし、とか、理由はそれぞれでしょうが、余程の問題が起きない限り、家族でビル経営について話す機会は意外と少ないということらしいのですが…ところが、ある日突然右往左往するケースが多いのです。何も相談がないから、ビル経営は順風満帆、特に悩みもなさそうだし、と安心していたら、突然、こんなことになっていたなんて・・・・
それがビル経営の事業承継、相続で新たにビルオーナーになられた二代目ビルオーナー様のお悩みの特徴です。

2.賃貸ビルオーナーが最初に知っておくべき、たったひとつのこととは?

大事な結論から申しますと、二代目の方は、いずれは親からビル経営も承継することはわかっているので、相続対策とかには関心は高いと思いますが、ビル経営そのものについても、親が元気なうちから関心を持って、親から相談されなくても、「何か今のうちにやるべきことはないか、できることはないか」を調査し考えておく、あるいは内容によっては直ちに手を打つ、といったことをお勧めします。


本当にあった残念な話 その1

親が東京の一等地の商業エリア立地にある店舗事務所ビルオーナー。 旧耐震ビルなので建替え計画が心配で親に聞いてみたら・・・両親は「定期借家契約」という形態があること等も知らずに普通にテナントを募集したり、既存の店舗テナントの多額の改装工事も承諾して通常の契約更新をしていた・・・ 建て替えしたくてテナントと立ち退き交渉をはじめたが、店舗テナントからは莫大な立ち退き料を要求されて計画が思うように進まない結果に。

 

本当にあった残念な話 その2

東京在住のお医者様。親から相続した地方の古いビル、空室も多く、ローン残債もあって、毎月キャッシュフローが持ち出し状態。 急いで売却しようとしたら、賃貸契約書が紛失しており、せっかくのいい値段での買い手を逃がす結果に。その後、売却には1年以上かかり、値段もその時より大幅に安い価格で泣く泣く手放す結果に・・・・

 

いずれも、ビル管理会社からは、何のアドバイスもくれなかったそうです。

つまり、知っておくべきたったひとつのこととは、今、何をしておくべきかの的確なアドバイスをくれるような「ビル管理会社の選び方」と「付き合い方」ということです。

「付き合い方」というのは、日常のビル管理業務に携わっている現場の人たちだけと話をしていても何もアドバイスはもらえないのは普通だということです。なぜなら、現場の作業員はビル経営のコンサルタントが仕事ではないし、その能力があって従事しているとは限らないからです。清掃員は清掃のプロであって、ビル経営のプロという訳ではありません。「ビル経営」について気軽に相談できて、的確なアドバイスをしてくれる部署や人材が揃っているビル管理会社を選ぶこと、そして、何か心配事があれば、その会社の相談すべき部門に早く相談をされることです。現場を通り越して相談するとクレーマーになったみたいで嫌だと思われるかもしれませんが、本当に問題が起きてから「現場の人は何も言ってくれなかった」という本当のクレームになる前に、何等かの手を打てる時点でご相談を頂く方がずっといいのです。

 

3.ビルオーナーにとって本当に大事なことは何でしょうか?

 

(1)賃貸ビルの保有とは不確実なリスクの連続の中で資産運用する「収益事業」です
column_kanri01_01-1
賃貸用の1棟ビルを初めて取得されたり、相続でビル承継された2代目ビルオーナー様等はまず、単に有価証券や現預金という資産を持っているのと異なり、ビル賃貸事業の経営者、つまり事業家になられたということを認識する必要があります。
利息のほとんどつかない預金に比べると、不動産賃貸は賃料という収入がコンスタントに入ってくる楽な資産運用に見えますが、実は、超長期の事業であるビル賃貸事業は、専門業者である私たちも常に迷うことがたくさんある、不確実なリスクを取り続けていかざる得ない事業でもあります。また、大事なこととして、常に競合ビルとのテナント獲得競争において、他の事業と同じく「いかにしてビルの競争力」を高く維持し続けるか、という点においても、経営者としての手腕、ノウハウが問われる事業でもあります。


一方では大きなメリットもあります。ビル経営に限らず、事業にはそもそもリスクはつきものです。しかし、ビル賃貸事業のリスクというものは、自分の力ではコントロールできない景気変動リスクのようなものもありますが、権利関係の調整等、ある程度、予測できて時間とそれなりのコストをかければコントロールできる部分もたくさんあります。
こうしたリスクの具体的な内容と対処法を知っていれば、他の事業をやるよりはずっと安定した事業利益を長期にわたって享受し続けることができる可能性が高い事業でもあります。

その中で収益事業として大事なことは「賃貸ビルとしての競争力を維持し続ける施策」を考えて手を打ち続けるということ、一方で、リスク管理という点から定期的に気にかけておくべきこととして「準備していれば避けられたリスク」や「気を付けていれば十分に避けられた致命的な失敗」を回避することです。

 

 ~ビル賃貸事業における事業リスクとは~

column_kanri06

      

1.一般的なリスクとは

  • ・不動産の相場変動
  • ・借入している場合は金利上昇リスク
  • ・稼働率低下による収入減少
  • ・建物の劣化

 

2.不測のリスクや希少なリスクとは

  • ・火災や経年劣化による事故
  • ・自然災害による事故
  • ・不適切なテナントの入居
  • ・各種契約関係のトラブル
  • ・テナント立退きや隣地境界等の権利関係交渉 等

 

 

 

(2)ビルオーナーが陥りがちな失敗パターン

ビル賃貸事業のリスクには、様々なものがありますが、まずもって、わかりやすいリスクの一つが「空室リスク」です。 空室対策でよくある失敗のパターンは次の2つです。

 

①よくある失敗パターン~その1.

ビルが古くなるにつれ空室が増える、賃料を下げる、という負のスパイラルに陥る。

 

②よくある失敗パターン~その2.

必要以上に豪華な設備やデザインにお金をかけていて、その割に賃料相場以上では貸せていない、あるいは空室がなかなか埋まらないという状態に陥る。 空室リスクの失敗パターン以外で、よくあるのは次のパターンです。

 

③よくある失敗パターン~その3.

一番、残念なことは、いざという時のためにできることを何もしていないこと、今すぐ売るつもりはなくても、やっておくべきことを疎かにしていることです。

 

ビルオーナー様がこれだけは知っておきたい

「不動産の価値を下げるマイナス項目のチェックポイント」

無料でご提供中。

 

btn_guide_request

 

 

 4.攻めと守りの両面からサポートできるビル管理会社を選ぶ

 

column_kanri01_02今年で55周年を迎える北辰不動産においては、規模も用途も異なるテナントビルを自ら長年所有し、ビルオーナー様と同じ立場でずっとものを考えてきたからこそわかるノウハウがあること、また、35周年を迎えたアドバンス・シティ・プランニングでは、こうしたノウハウに加えて長きにわたる賃貸ビルの設計と管理の経験から、いかにして「賃貸ビルとしての競争力」を維持して満室稼働させ資産価値を維持し高めていけるか、という実践的で専門的な技術力とノウハウの蓄積があります。

このように私たちはグループトータルサービスにより、ビル経営における2つの視点、「賃貸ビルとしての競争戦略」のサポートと「大きく損をすることや致命的な失敗」という避けるべきリスクのマネジメントという、「攻めと守り」の両面からビルオーナー様をサポートさせて頂けることが強みです。

ビル管理の面で、より具体的に言えば「攻め」とは「同じ地域にある同じような賃貸の部屋やエントランスの差別化、デザインの流行等を踏まえたリニューアル等」であり、「守り」とは「今ある建物の設備や仕上材を大切に長持ちさせる事」とも言えます。

 

設計も管理も同じ会社でできるからこその攻守両面でのサポート力と言えます。

 

column_kanri01_035.規模や用途に応じた経験と適材組織が重要
ビルには規模の大小から、店舗やオフィス、住宅等の種別の違いがありますし、また、自分で使用するのか賃貸用なのかも重要です。そしてとても重要なことですが、こういう不動産の種別、ビルの種別の違いによって、その管理や設計のポイントや必要な体制、ノウハウが異なるということです。
その企業のウエブサイトを見ればおおよそわかりますが、丸の内にあるような大型ビルばかりが掲載されていれば、その会社はそういうビルの管理を専門にしており、組織も人もノウハウもそこに集中しているはずです。
そういう組織で中小規模のビル管理をやる場合には、営業的にその会社が中小ビル管理を積極的に拡大したい場合は別ですが、そうでもなければ中小のビル管理会社よりも割高になるのではないでしょうか。

 

 

 6.中小ビル管理会社なのに「どんなビルでも管理できる」のはなぜ?

column_kanri01_04
北辰不動産グループでは、用途も規模も多様な賃貸ビルの管理サポートサービスのご提供を行っています。 但し「どんなビルでも自社グループだけで全ての管理業務を提供している」ということではありません。
私たちがそれができる理由は、長年の業歴の中で多くの信用信頼できる同業者も含めた多様な業者様を知っている業者間ネットワークがあるからです。
ビル内容に応じてビルオーナー様にとっての費用対効果と必要なスペックを考えながら、自社で普通にできる場合はもちろん自社で全て対応しますが、柔軟に組める業者様と組んで、ビルオーナー様にもっともいい方法は何か、というコーディネーターとしてのスタンスでもご提案させて頂きます。
実際に、業種的には一部は競合するような同業者様からテナント管理とビルメンテナンスに分けて、ビルメンテナンスだけをお受けしている、といったビル等もたくさんあります。 また、そうした管理部分の分業により、大手企業様の大型本社ビルの元受け管理も行っています。

 

 

 

7.収益ビル(賃貸ビル、特に店舗、オフィス系のテナントビル)の管理も設計もご相談可能

 

管理手数料率は会社によって異なりますので、管理手数料の安い管理会社に変更することで管理コストを削減できるケースがあります。

弊社でも、ご相談頂ければ無料で管理費のお見積りをさせて頂けますので、今の管理会社の手数料が高すぎるのではないか?といったご不満があれば変更のご希望にも対応させて頂けますが、単にお値引きしてお安くする、というのには弊社も含めて当然に限界があります。

それよりも、実は、稼働率が下がり始めている中古ビルの場合は、管理費の圧縮よりも、抜本的な空室対策が喫緊の課題であるケースが殆どということに注意が必要です。

column_owner

 

8.管理も設計もできる強みを生かして 支出(マイナス)と収入(プラス)の両面からの改善策をご提案

 

管理費の値下げ目的だけで管理会社を見直そうとされる場合、管理会社変更による管理コストの圧縮もできるかもしれませんが、それだけでは、年々古くなって行くビルの賃料の値下がりや空室率改善の歯止めはできません。

築年経過で稼働率が落ちている場合、ビルの状況によっては、バリューアップによる空室対策が有効なケースもあり、これが上手くいけば、稼働率アップ、さらには賃料収入アップにつながり、管理コスト圧縮以上の大きな収支改善ができる可能性があります。

私たちが設計と管理の両方ができるメリットは、管理コストという支出面の見直しだけでなく、賃料という収入面の低下に歯止めをかける、あるいはアップさせるというリ・バリューとバリューアップにより、単なる一時しのぎではない、支出と収入の両面からの長期的視点での戦略的改善策のご提案が可能なことです。

 

ビル管理の対応可能エリアは原則として東京を中心とした首都圏となります。
設計につきましても首都圏が中心ですが、ビルの規模や内容により首都圏以外でも対応できる場合がございます。(いずれも詳細はお問合せ下さい。)

2019年3月末時点では、首都圏のエリアで300棟を超えるビル管理を受託しておりますが、このうち9割は北辰不動産グループの所有ではない、一般ビルオーナー様からの受託です。

 

(オフィスフロアのリノベーションをご覧頂ける内覧会のご案内)

中古ビルの「収入を増やす」という攻めのビル経営を行うには「リノベーション」や「コンバージョン」といった思い切ったバリューアップ対策が有効です。

ただいま、ビル投資家様とビルオーナー様向けの会員制度、「COCO ASSET」会員へのご入会をご検討頂ける方に、特別にリノベーション完了後のオフィスフロアを実際にご案内する内覧会へのお申込みを受付中です。(詳細は下記画像をクリックしてください。)

 

yamatokommagome_nairankai

 

(ビルオーナー様への特別キャンペーンのご案内)

キャンペーン期間中に会員制度に新規会員登録をしてくださったビルオーナー様向けに下記のようなサービスをご提供いたします。

画像をクリックするとキャンペーン詳細ページをご覧いただけます。

 

acpcamp_bnr_190426

 

9.まずは空室募集のご相談から~ご自身のビルの「マイソク(不動産チラシ)」をチェックされていますか?

不動産の募集広告チラシである通称「マイソク」の重要性をご存知ですか。空室募集時の必須ツールですが、管理会社にお任せで見たことがない、というビルオーナー様は、是非、一度ご相談ください。不動産広告サポートチーム「STUDIO C+」が、「広告」としてのクオリティを無料診断させて頂きます。

 

 

 今なら無料で「ビル管理」について説明した資料をご提供中です。

 (資料の内容)

 1.ビル管理の業務内容とは

  ・電気・上下水道料金の流れ(契約・支払い代行)

  ・PM(プロパティマネジメント)業務の流れ

  ・BM(ビルメンテナンス)業務の流れ

  ・長期修繕計画の作成

 

  2.ビル経営に失敗しないために

  ・ビルの事業承継や相続対策に大切なこととは?

  ・売る予定がなくても、今のうちにやっておくべきこととは?

   ・空室が埋まらない本当の理由を知るために最初に必要なこととは?

 

 

btn_guide_request