投稿日:2021年10月22日

解決したい!ビルオーナーが直面するよくあるトラブル

カテゴリビル管理

商業ビルやテナントビルといった収益ビルオーナー様にとって賃貸業はテナントと契約し賃料が入ってこそ収益が成り立つ事業です。

しかしながら空室が解消され満室になってからも、様々なトラブルが発生することがあります。そしてトラブルには大きく分けて「解決が難しいトラブル」と「解決策があるトラブル」があります。

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解決が難しいトラブル

騒音や臭い

様々な業種が入っているテナントビルでよくあるのが騒音トラブルです。 例えばカラオケやスナックなどが入っている階もあれば、オフィスや静かなカフェ、リラクゼーションサロンなどが入っている階もあるなどテナント同士のトラブルにつながりやすいです。またテナントから発生する異臭や悪臭に関してもトラブルが発生しやすいです。こういった問題は主にテナント間同士やテナントと近隣との間でよく発生する問題です。

ゴミ問題

共有部のトラブルで多いのがゴミ問題です。個々のテナントのモラルやマナーに寄るところが大きいですが、それ故にトラブルに発展しやすい問題です。

用途に関する問題

「重飲食」や「軽飲食」には実は明確な定義がありません。 そのため契約時にその範囲・用法を明確にしておかないと、実際には「重飲食」不可なのに「軽飲食」として油や煙が出る飲食店を開業してしまうような「用法順守義務違反」にもなりかねません。

上記のようなトラブルに関してはいずれも簡単には解決しづらいため、トラブルになる前にルールなどを明確にしておくことが大切です。

解決策があるトラブル

一方で解決策があるトラブルは「漏水や漏電」といった設備系に関するトラブルや「契約」に関したトラブルになります。

設備系のトラブル

特に雨漏りや浸水を含め「漏水」に関しては近年、ゲリラ豪雨や大型台風が増えていることもあり発生頻度の高い問題となっています。

 

ビル管理業務を管理会社にお願いしている場合、こういった設備系トラブルが起きた場合は管理会社に連絡さえすれば問題ないと思われるかもしれません。

しかしながら実は管理会社も、例えば住居系に強い管理会社だったり、テナント系に強い管理会社だったりと種類があります。

そして管理会社によっては自社内に設備系の管理部門(いわゆるBM)をもっていない会社もあります。

 

そうした場合は、漏水などが起こるとまず「どうしますか?」といった連絡がビルオーナー様にいき、その後自社で取引のある業者に連絡します、ということになることが多いです。

それからその別の業者に連絡することになりタイムラグが発生しかなり時間が経ってしまうことがよくあります。

 

しかしながらテナントビルなどの場合は、より一層急を要するためすぐに対応してほしい場合も多いかと思います。例えばトラブルによりテナントの営業が出来なくなるなどといった問題に発展する可能性もあり得るからです。そのため特にテナントビルの場合は自社内にビルメンテナンス部門を抱えている管理会社を選ぶことをお勧めします。

 

また2020年4月1日の民法改正により「設備の一部滅失による賃料減額」の内容が大きく変わりました。「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」となっていたのが改正民法では、「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」とビルオーナー様にとってより厳しい内容になったのです。

このように設備系のトラブルを放置しておくことはビルオーナー様にとって賃料減額につながる問題となったので今まで以上に注意が必要です。

契約内容のトラブル

契約内容のトラブルは主に下記などの事項に関して発生することが多いです。

●定期借家契約

「定期借家契約」の場合、ビルオーナー様は契約締結前に当該賃貸借契約が契約の更新がなく期間がきたら賃貸借が終了する旨について書面をもってテナントに説明する義務があります。また解約を迎えるにあたっても、ビルオーナー様は期間の満了により賃貸借が終了する旨の通知を行う必要があるので忘れずに行うようにしましょう。

●原状回復

テナント退去時にテナント側に実施してもらう「原状回復」についてもトラブルが発生しやすいです。 例えばテナント入居時に内装設備が何もないスケルトンの状態であれば「スケルトン戻し」となりますし、そうでなかった場合もどこまでを「原状回復の範囲」とするのか、契約時にビルオーナー様とテナントとの間で明確にしておくことが大切です。

●敷金(保証金)について

敷金や保証金とは入居時にテナントがビルオーナー様に債務保証担保として預けるお金のことです。保証金の相場は、賃料の10か月ほどとも言われ出店時にかかる費用として大きな割合を占めています。 保証金は賃貸借の解約時に償却分を除いてテナント側に返金されますが、未払い賃料や原状回復工事費用に充てられる場合もあるため契約時に双方で確認が大切です。

ビルの属性にあわせて適した管理会社を

ビルで起こり得るトラブルはそのビルがどういうビルなのかによっても大きく異なってまいります。例えばテナントやオフィス、住居も入っている複合ビルなのか、様々なテナントのビルなのかなど。

前述した通りビル管理会社にも種類がありそれぞれ向き不向きがあるので、知名度や規模ではなくご自身のビルの属性に合っている管理会社を選ぶことが大切です。 設計事務所からスタートした「アドバンス・シティ・プランニング」では自社内にビルメンテナンス部門があるだけではなく一級建築士も多数在籍するため、ビルに関するトラブルに関して迅速、柔軟に対応できるのが特徴です。

またテナントビルやオフィスビルに特化したWEBサイト「Azplus(アズプラス)」や「G-Plus(ジープラス)」を自社で運営しているため、テナント誘致に関して安定した集客を維持しています。「住居」「ソシアルビルも含め店舗」「事務所」と幅広い業種に関しての管理の経験と実績があるため、上層階が住居で下層階がテナントの複合ビルや様々な業種が入居している雑居ビル等、ありとあらゆるビルにも対応できるのも大きな強みです。大きなビルだけではなく中小規模のビルに関しても向いている管理会社と言えるでしょう。現在は約400棟の管理実績があり、着実に管理棟数を増やしています。 ビル管理に関して何かお困りごとがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

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