「管理会社」と一言に言っても様々な違いがあります。
この記事では様々な視点から管理会社の違いを詳しくご紹介してまいります。
業務内容による違い
建物の管理業務は大きく分けて「プロパティマネジメント（賃貸管理）」と「ビルマネジメント（建物設備管理）があります。通称ＰＭと呼ばれるプロパティマネジメントでは主にテナント（入居者様）募集や契約更新、家賃管理といった主にソフト面におけるビル運営業務です。
一方ＢＭと呼ばれる「ビルマネジメント（建物設備管理）」では清掃、設備点検、修繕対応など主に建物のハード面における業務となります。
そして管理会社も「プロパティマネジメント」を専門とする管理会社、「ビルマネジメント」を専門とする管理会社、また「プロパティマネジメント」「ビルマネジメント」両方である総合管理を行う管理会社に分かれます。
成り立ちによる違い
管理会社はそれぞれの成り立ちによる違いもあります。
一つは系列系で親会社のグループに属している管理会社です。例えば「不動産・ディベロッパー系」「ゼネコン・工事会社系」「その他（鉄道やメーカー、大手警備会社など）」に分かれます。
もう一つは独立系でそれぞれの得意なサービスから派生した管理会社です。
例えば清掃をメインに行っていた会社が管理全般を行うようになるといった会社がこれにあたります。独立系は系列系に比較して中小企業が多い傾向にあります。
契約形態による違い
物件が分譲マンションの場合、区分所有者が組合員となり管理組合が作られます。
そのため分譲マンションの管理を管理会社が委託され行う場合は、契約を行う相手は「管理組合」となります。また業務を受託するにあたり、「マンション管理士」や「管理業務主任者」など資格も必要となります。
それに対し、住居ビルにせよ商業ビルにせよ賃貸物件の場合は、主に「不動産オーナー」様が契約をする相手となります。
管理会社でも分譲マンションを得意とする管理会社と賃貸物件を得意とする管理会社に分かれます。
管理会社を選ぶポイント
上記の違いを理解すると、ご自身の建物で望んでいる管理会社が絞り込めてくるかと思います。そこからさらに下記のようなポイントで管理会社を見ていくとよいでしょう。
実績（管理棟数、種類）
管理会社を判断する上で管理棟数や戸数、またどういった種類の物件を対応してきたかという実績は管理会社を判断する上で大切な指標と言えるでしょう。
物件の種類に関しても「住居系物件」「商業テナントビル」「オフィスビル」と種類があり、それぞれ管理に必要な知識やノウハウが異なります。
そのためその管理会社が、対象となる物件に近いタイプの取り扱いをどれくらいしてきたか確認をすることが大切です。
対応拠点
物件に管理会社の拠点が近いと緊急対応や日々の点検、様々な点においてメリットがあります。またそれぞれの土地の特性や地域事情があるため、その土地に強みがある管理会社であればその土地にあった適正な管理方法や提案が受けられるというメリットがあります。
サポート範囲や対応スピード
建物管理の業務内容は幅広く、設備の修理、家賃の回収、入居者の管理、躯体の補修などと多岐に渡ります。これらの業務を全てカバーするにあたり大手の管理会社は総合的な対応力に強みはありますが、大手ゆえに関係者が複雑で対応スピードに時間がかかってしまうということが起こり得ます。一方、それぞれの業務を専用に行っている管理会社の場合、専門性は高いですが、例えば賃貸管理と建物管理で連携が必要になってくる場合にうまく連携出来ないといった可能性もあります。
手数料
賃貸管理においては「家賃の5%（あるいは3～10%）が相場」とも言われていますが、格安な手数料を提示してくる会社に関しては注意が必要です。例えば対応が限定的で結果的に総額が割高になったりすることもあり得ます。建物は立地、築年数、設備、属性などそれぞれ異なり一つとして同じ物件はありません。そのためきちんと見積もりと項目を提示してくれる会社がよいでしょう。
まとめ
管理会社と一言で言っても様々な違いがあることをご紹介してまいりました。
それぞれの管理会社にメリット・デメリット、特性があります。
管理を委託したい物件がどういう属性で、ご自身がどういった管理を要望しているかをまずは明確にして管理会社を選んでいくことが結果的にご自身の建物に合ったビル管理会社を選ぶことにつながるでしょう。
株式会社アドバンス・シティ・プランニングでは一級建築士事務所からスタートした総合ビル管理会社となります。大きな特徴としては建物をワンストップで支える体制です。設備管理、ビルメンテナンスといったビルマネジメント事業、テナントの誘致、リーシングといったプロパティマネジメント両方を行っているのみならず、大規模修繕や企画設計、売買等、建物に関することを社内にて一気通貫して行っているためスピーディーに対応できることを強みとしています。
また都内を中心に幅広いエリアで管理業務を展開しており、600棟を超える実績がございます。
設計から管理までトータルでサポートできる「株式会社アドバンス・シティ・プランニング」に建物にまつわることをぜひお気軽にご相談ください。
