不動産を管理する形としては大きく分けて「自主管理」と「管理会社に委託する（管理委託）」の2つがあります。それぞれメリットや注意点があります。こちらの記事で詳しく見てまいります。
自主管理とは
自主管理とは物件の管理業務を管理会社に委託せず管理をする方法のことです。
オーナー様自らが行う場合や、小規模な分譲マンション等であれば管理組合が自ら管理を行うことが自主管理と呼ばれています。
自主管理のメリット
なによりも大きいのは管理会社に支払うべき管理費を抑えられることでしょう。
規模や用途、付いている設備でかなり前後しますが収益目的の住所物件では管理委託料は設備管理だけでも賃料の5％程度はかかると思います。それに加え賃貸管理の手数料も月額賃料の何％と設定されます。
また建物を自ら管理することで入居者やテナントとの距離が近くなったり、建物に愛着が沸いたりということもあげられます。
管理組合で自主管理を行う場合であれば、組合員メンバー間のコミュニケーションが生まれるためいざという時に助け合ったりすることが出来るというメリットもあります。
多岐に渡る管理業務
では実際に不動産管理を業務としてとらえるとどのようなものになるでしょう。
大きく分けて建物をハード面で管理する「ビルマネジメント（建物管理）」とソフト面で管理する「プロパティマネジメント（賃貸管理）」という業務に分けられます。
ビルマネジメント
- 建物、設備管理・保守点検
- 修繕業務
- 保安警備
- 防災
- 清掃、衛生
プロパティマネジメント
- 空室対策、空室募集業務（入居者募集・テナント誘致）
- 入出金管理業務
- クレーム、トラブル対応業務
- 新規、更新契約業務
- 解約、精算業務
- 工事発注・進捗管理
これらは業務の一部分であり、上記以外でも保安警備や廃棄物処理といった専門業者でないとできない業務の手配も発生します。このように実際行わなくてはいけないことを業務ととらえるとビル管理、マンション管理の運営業務は非常に煩雑で多岐に渡ります。
管理委託することで得られるメリット
私たちが管理費というデメリットを考慮してもなお、管理会社に任せた方がいいと思うのには以下のような理由が挙げられます。
１） 精神的負担の大きいクレーム・トラブル対応や賃料の請求を任せられる
管理業務で多いのが居住者間のトラブルや居住者、テナントからのクレーム対応です。
また家賃の請求や滞納の催促も行わなければなりません。これらの精神的負担がなくなるだけでも管理会社に任せるメリットになると言えるでしょう。
２） 会計処理を任せられる
賃貸管理を行う上で大変な業務の一つが事務管理とも呼ばれる会計業務です。
特に商業ビルやオフィスビルといった多種多様なテナントが入居しているビルはその分会計処理も複雑になってきます。会計業務を任せられる人がいれば良いですが、適した人材がいない場合は賃料の徴収、契約処理、経費精算、決算書の作成など全て自分達で行う必要があります。
３） 計画的な保守・修繕計画に沿って建物管理が行える
建物や設備にはそれぞれ経年劣化年数が決まっており、それらを基に修繕計画や修繕積立金というものが作られます。また日常の保守や点検に関しても建物は国で決められた法定点検を実施する必要があります。点検や報告は定められた通りに行う必要があり、これを怠ると違反になる恐れがあります。こういった法令遵守を担保するためにも実際に管理会社が管理を行う場合もまず最初に「年間計画表」というものを建物ごとに設定し、それに沿って毎月管理を行っていきます。また建物が古くなってくれば大規模修繕を提案することもあるでしょう。
建物のメンテナンスを計画的に実施していくことは、建物の資産価値を保つことにつながります。
４） 空室改善につながる適切な賃料設定が行える
なかなか空室が埋まらない場合、やみくもに賃料を下げてしまうのは得策ではありません。
管理会社であれば専門知識や経験が豊富なため募集のテクニックを駆使しその時点では適正な賃料設定や入居者募集を行えます。
まとめ
管理会社に委託することは確かに費用がかかります。
一方で建物を維持管理することは多くの手間や時間がかかるものです。
物件の近くに住んでいる専業の大家であれば自主管理も可能かもしれませんが、コストと負担のバランスを考えても特に商業ビルやオフィスビル、遠方の住居系ビルに関しては管理会社に委託することで得られるメリットは大きいです。
収益不動産は買って終わりではありません。
専門の知識と経験をもって不動産管理を遂行することが不動産経営には欠かせないと言えるでしょう。
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