商業ビルにおける「定期借家」という選択肢｜「普通借家」との違いは？

賃貸不動産経営管理士 宅地建物取引士: 新井晴男

近年、家賃の上昇とともに、「賃貸マンションの家賃を上げやすい定期借家と呼ぶ賃貸手法が都心で広がっている」ということが話題になりました。実際には住居系の建物に関してはまだまだ「普通借家契約」が一般的ですが、商業ビルに関してはどうなのでしょうか？
改めて「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いを見ていきたいと思います。

定期借家制度とは？

建物賃貸借契約といえば
「普通借家契約【ふつうしゃっかけいやく　略して普通借（ふつうしゃく）】」
「定期借家契約【ていきしゃっかけいやく　略して定借（ていしゃく）】」
の大きく２つがあります。

2000年に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」（国土交通省）に基づき導入されたのが「定期借家制度」です。
「良質な賃貸住宅の供給を増やすために貸主の不利を是正する」という目的のため導入されたこともあり、貸主が安心して良質な賃貸物件を供給できるようにするための内容となっています。

定期借家契約と普通借家契約の違い

契約について

大きく異なるのは「契約更新」についてです。
「普通借」の場合、契約期間は通常2年で設定されており、借主が希望すれば契約期間満了後も契約は更新されますが「定借」の場合は基本的に契約の更新が出来ません。
「定借」の場合は、仮に契約期間が満了後も引き続き利用したい場合は貸主と借主双方の合意のもと「再契約」をする必要があります。

契約方法について

契約方法に関しては「普通借」が口頭での契約でも可能（一般的には書面を交わしますが）なのに対し「定借」は書面での契約が必ず必要となります。また契約期間が1年以上の場合、貸主は契約期間満了１年前～6か月前に契約の終了を通知する必要があります。これらは基本的に「定借」は貸主に有利な点が多いため、借主に契約への理解を注意喚起させ将来のトラブルを防ぐことが目的になっています。

中途解約について

「普通借」「定借」ともに「特約」を定めておくことで「中途解約」をすることが可能です。
注意点としては「特約」を定めていない場合、「定借」では貸主・借主双方からの自己都合による解約は出来ないということです。（借主からの中途解約は床面積200㎡未満の居住用物件で転勤・療養・介護など「やむを得ない事情」がある場合は、1ヶ月前の申し入れで解約可能となります）

どういった場合に定期借家が向いているのか

主に建て替えを予定しているビルで定期借家とするケースが多いようです。
また数年後に売却予定するビルや再開発予定のビルなどが、契約期間の決まっている定期借家という契約形態が適していると言えます。
普通借家の場合は、老朽化に伴う建替だとしても初回契約開始からの期間によって立退き料を払うことをしないと裁判したとしても立ち退いて頂けないケースが多いです。
また住居系の場合ですと、転勤などで短期間のみ自宅を貸し出したり、過去に入居者トラブルがあったので多少リーシングに不利になっても再契約を拒否出来る状態にしておきたいといったときに向いています。

借主へのメリットは？

「普通借家」がどちらかというと借主保護の側面が強いことに対し、「定期借家」は貸主保護の側面が強いですが、それゆえの借主へのメリットもあります。
契約期間などの不利な条件を考慮して「普通借」に比較し賃料を市場の相場より安く設定する傾向にあったり、契約期間について普通借での通常３年間等よりも長期の５年間や8年間や１０年間等の契約となることで、更新料（定借の場合は再契約料となる）の支払いを少なく済ませることが出来る等、借主は優良な物件を割安に賃借できる可能性があります。

まとめ

「普通借」も「定借」もそれぞれメリットやデメリットがあります。
物件を有効活用するために、所有している物件の特徴やご自身の状況に合わせ賃貸借の方法を選択していくのがよいでしょう。

定期借家契約に関するよくある質問

Q1. 定期借家契約とは何ですか？

A. 契約期間が満了すると原則として終了する借家契約です。
あらかじめ定めた期間（例：5年・8年・10年など）が満了すると、基本的に更新されずに終了します。
※継続して同じ借主に賃貸する場合は「再契約」という形になります。

Q2. 普通借家契約との一番の違いは何ですか？

A. 「更新の有無」が最大の違いです。
普通借家契約も同じく借地借家法に基づきますが、借主保護が強く貸主が更新を断るには「正当事由」が必要です。正当事由だと貸主が主張しても裁判所から認められないことも多々あります。
これに対し「定期借家契約」の場合は、更新を前提としないため、仮に入居する借主（従業員や客層等も含め）が悪質であった場合も契約期間満了で契約を終了させることが出来ます。
長期の滞納がない限り、相当悪質であると証明が出来ないと契約違反で退去してもらうことは難しいです。

Q3. 定期借家なら、期間満了で必ず退去してもらえますか？

A. 原則として可能です。
ただし以下が必要で、怠った場合、普通借家と同様の扱いになるリスクがあるため注意が必要です。
・契約は書面（または電磁的記録）による契約書で締結すること
・「更新がない」ことを事前に契約書とは別の書面で説明すること
・1年以上の契約の場合、満了の6か月～1年前に終了通知貸主からすること
※居座られるケースもありますが、その場合は裁判となり、基本的に貸主に有利な判決がでるようです。

Q4. 定期借家でも中途解約はできますか？

A. 特約を定めることで可能です。定めない場合は出来ません。
ただし、特約を定めなくても、居住用で床面積200㎡未満の場合、借主にやむを得ない事情（転勤・療養など）があれば中途解約が認められるケースがあります。

Q5. 定期借家で賃料の増減請求はできますか？

A. できますが、契約期間途中であれば普通借家契約同様、貸主と借主双方の合意が必要です。基本的には再契約時に行います。

Q6. 定期借家におけるオーナー様側のメリットは何ですか？

A. オーナー様側の出口戦略が描きやすいことです。

・建替え、売却スケジュールが立てやすい

・賃料改定のタイミングを作りやすい

・事業用ビルでのテナント入替戦略に有効

・一時利用（転勤貸し等）に適している

特にオフィスや店舗を含む商業ビルや再開発予定物件では有効です。

Q7. 定期借家におけるオーナー様側のデメリットはありますか？

A. 募集面で不利になる場合があります。
借主が「更新できない」点を不安視するため、住宅系では敬遠されやすいと言えます。
住居系物件では普通借家の方が一般的です。
商業系物件については一般的には契約期間を長めにしないと定借では結べないことが多いですので、その間は賃料の値上げが基本できないのと、更新料にあたる再契約料の請求が期間辺りでは減ってします。特約で契約途中に一時金を設定する場合はございます。