投稿日:2019年02月07日

バリューアップ事例#001  エントランスのリノベーションで空室対策

カテゴリ空室対策

今回はオフィスビルのリノベーション事例についてHRESのお二人にお伺いしました。

まず、2棟のオフィスビルのリノベ-ションを手掛けられた経緯について、お聞かせください。

 

 

entrance_vu_06どちらのビルも新耐震ビルですが中古で取得したビルです。一見、原状回復工事さえして綺麗すればリーシングできそうなビルでしたが、今の時代のテナントターゲット層にアピールできる強みがなくなっていて、このままでは、今後、空室になるたびに入居者探しに時間がかかりそうな感じがしました。そこで、時代のニーズ、つまりこの規模のオフィス需要のあるテナントターゲット層に探してもらいやすくするにはどうすれば良いか、という観点から、原状回復工事よりもお金はかかるリノベーションをこの機会に行っておくことにしました。

 

 


 

ー大和駒込ビルはどういったリノベーションを行ったのでしょうか?

エレベーターの色を茶色から黒に塗り替え、また外壁やパッドマウント(地上設置変圧器)を白に塗りなおしました。もともと植物があった場所があるのですが、緑自体はよかったので、見た目や手入れ的にもフェイクグリーンを入れることを採用しました。
フェイクグリーンの箇所は、本物の草木も少し残すことで、自然な印象を保ちました。

 

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ー少し塗りなおすだけでも、少し古臭い印象がだいぶ変わりましたね。

本当は、床もフローリング調タイルにしたかったのですが、そうするとロゴをあしらったスポットライトの灯りが目立たなくなることが分かったので、床は、灯りを活かすことを優先し、元々の薄いグレーのタイルから濃いグレーのタイルに変更しています。

 

ースポットライトの灯りは特に印象的ですね。
これは緑やブルーに色を変更することができるようになっています。entrance_vu_02
リノベーションを検討する際に、我々はただデザインが綺麗だとか、そういうことよりも、いかにリーシングしやすいかマーケティングを意識して、考えています。
そのためには、「目立って」「印象に残る」ことが大切です。
今回のこのビルは23坪なのですが、23坪のビルを検索すると、1000件以上がヒットする、そうした中でテナント様や仲介業者さんの目にとまり、思い出してもらう必要があるからです。

 

ーゴミ箱がビル内にありますが、もともと中にあったのでしょうか。
庇のようなものをつけたので屋根のように見えていますが、これはビル中ではなく、建築基準法では屋外の扱いなんです。そういう意味で、ここはエントランスではあるのですが、御茶ノ水クロスビルに比べてやりづらい部分がありましたね。
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ーこういうちょっとした工夫は、テナント様やいらっしゃるお客様にとってもいいですね。
御茶ノ水クロスビルに関しては、また雰囲気が異なるようです。

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大和駒込ビルも御茶ノ水クロスビルもリノベーションのデザイン設計はアドバンス・シティ・プランニングになります。
両方とも、コンセプトありきでデザインを検討しました。
たとえば御茶ノ水クロスビルは、ビル名が「御茶ノ水クロスビル」となるため、横断歩道を表現する、クロスをモチーフにしたデザインを、間接照明を利用して効果的に見せるようにしています。
また「大和駒込ビル」に関してもビルのサインにある、頭文字のYとKをロゴにあしらい、スポットライトで表現するようにしました。

 

ーこの大和駒込ビルも、御茶ノ水クロスビルもエントランス部分のリノベーションが特徴的ですが、エントランスにこだわった理由はなんだったのでしょうか。
エントランスはやっぱりビルの顔だと思っています。外観を全て綺麗にすることはできませんが、エントランスを綺麗にすることで、ビルに最初に来た人のイメージが変わります。entrance_vu_05
またフロア内と違って、どこか埋まったとしても、満室になったとしても、エントランスをリニューアルすることによる効果はずっと続きます。実際にエントランスをしっかり作りこんだことで、リーシングにも、売却時にも非常に評判がよかったです。
そういった意味でも、我々はエントランスを費用対効果の高いリノベーションだと考えています。

 

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