ビル清掃はどうしたらいい？オーナー様が知っておきたい清掃内容とコストバランス

─── Q．ビル管理における清掃とはどのようなものがあるのでしょうか？

A．    大きく分けて「日常清掃」「定期清掃」「特別清掃」があります。

主に建物の共用部にあるエントランス、階段、廊下、トイレなどの日常的な清掃を「日常清掃」と呼びます。
日常清掃の中でも清掃員が常駐して清掃する場合と巡回して清掃する場合などに分けられます。

─── Q．定期清掃とはどういった清掃になるのでしょうか？

A．    「定期清掃」とは主に機械を使った床掃除や窓ガラス清掃などが含まれます。

＜定期清掃＞
・ポリッシャーを使った床掃除、ワックスがけ
・カーペット洗浄
・窓ガラス清掃

これらは日常清掃とは別に定期的に行う清掃となります。

床はポリッシャーといった機械等を用いての清掃となりますが、どれぐらいの頻度でこの清掃を行うかに関しては、ビルの規模や使用頻度などによって異なり年に１回のところもあれば月に１回行っている建物もあります。

例えば出入りする人数が大体決まっている住居系のビルに対して、オフィス系や店舗系のビルでは不特定多数の人が出入りするため清掃を行わないといけない回数はやはり多くなってきます。
また床材に使っている素材によっても異なります。
御影石などの石は比較的メンテナンスがしやすいかと思います。
カーペットなどは粉や泡をかけて掃除が出来ますが乾かすのに時間がかかります。
そういった理由もあり、清掃のタイミングは人の出入りの少ない夜間や休日などの業務時間外に行われることが多いです。

─── Q. 窓ガラス清掃はどのように行うのでしょうか？

A.    窓ガラス清掃に関しては作業員がロープなどでぶら下がって作業をする「ブランコ」と「ゴンドラ」という機械に乗って作業するやり方が一般的です。

「ブランコ」を代表とする高所のロープ作業に関してはやはり危険を伴う作業になるため、最近は作業員が減っているそうです。機械やロボットの開発も進んではいますが特殊な形状の建物も多く、機械やロボットでは難しく人の手によってメンテナンスされている現場がまだまだ多いです。
例えば浅草の某メーカーの有名なかなり変わった建物もクライマーの経験があるスタッフさんが多く在籍する会社が請け負っているそうです。

またブランコ作業というのは、ただ垂直に下がっていくというよりは、振り子のように少し横移動もしながら下がっていくことでなるべく広範囲を清掃できるようにしています。
ロープ作業は降下することしかできず、一旦地上に降りてまた上がることがロスとなるため、限られた時間の中では極力少ないロープ降下数で効率的に清掃することが求められるからです。そのようにしてロープの降下本数をビルによって決めています。

─── Q．外壁を清掃することもありますか？

A.　外壁は年１回くらいで清掃するところもありますが、そんなに一般的ではありません。
ただ中古ビルを再販する際などリニューアルの一環で行ったりすることもあります。

外壁の素材や汚れの種類にあわせて薬剤を変えたり、夜間作業だと汚れムラが分かりづらかったりと難しい清掃の一種です。

外壁も窓ガラス清掃もビルの形状や状況などによってどうするか考えなければならないため、まだまだ機械などだけに頼れず人の手に頼っている面が多い作業となります。

───  Q．法律で決められている清掃というのはありますか？

A．    あります。給排水関係の「貯水槽」の清掃が「水道法」や「ビル管法」といった法律によって厳しく義務付けられています。

特に飲み水に関しては命に係わるところなので貯水タンク（受水槽・高置水槽）の清掃や水質管理は厳しく義務付けられています。
また水を使うと当然のことながら排水も発生します。例えば地下にお店がある建物は地下で使った水を一旦「汚水槽」というところに水を溜め、その後ポンプであげて下水道に流しています。
排水に関しても放流するにあたり水質レベルが悪いと悪臭や害虫、汚損の発生にもつながることから「汚水槽」の清掃が年に3回ほど義務付けられています。基本的には建物の設備なので基本的にはオーナー様の義務となります。

また住居系のマンションの場合は市区町村などによって管理人の配置や清掃業務が条例等で定められている場合もあります。

また清掃自体が義務ではないですが、業務用エアコンに関しては年に4回ほど「フロンガス漏えい点検」をする必要がありそのタイミングでフィルター清掃を行うことが多いです。

─── Q．清掃を怠るとどうなりますか？

A.　建物の空室率や資産価値に影響する可能性があります。

たとえ新築のビルであっても清掃を怠るとみすぼらしくなりがちです。逆に古くても清掃がきちんと行われているビルだときちんとした印象になります。
また清掃の有無によってビルの印象が大きく異なる場所もあります。
ポリッシャーなどの機械などを別とすると、清掃の品質を客観的に測る数値というのはないのでどうしても人によったり主観的な問題になりがちな箇所です。

─── Q. 清掃を怠ることで設備や建材等にダメージが起こることもありますか？

A.　可能性はあります。

例えば虫の死骸などがつきっぱなしだと塗装面が悪くなったり、道路や線路の近くだと鉄粉汚れが発生し、鉄粉は錆を呼びがちなので放置するとダメージにつながる可能性はあるかと思います。

─── Q．清掃はやはりやればやるだけいいものですね。とはいえビルオーナー様としてはなるべく管理コストは押さえたいかと思います。削ることのできる清掃業務というのはありますか？

A.　種類そのものを削るというよりは回数の調整をすることは出来るかと思います。

これはビルのオーナー様がどういうスタンスでビル運営を行っていくかに関わってきますが、定期清掃に設定せずスポットで対応するといった形にすると利回りの計上とは別勘定にするといったことも出来ます。
つまりビルオーナー様がビル運営していく際に利回り重視なのか、入居者様の満足度重視なのかなど、オーナー様の考え方にあわせた清掃のご提案は可能です。

他にもテナントビルなどの場合は内装工事中などは清掃をしてもお客様に見られるわけではないのでテナントのオープンのタイミングにあわせて定期清掃のタイミングをご提案したりすることもあります。

また物件は立地や使い方によっても大きく異なってくるので、清掃に関して定期的に見直しをすることもいいかもしれません。

─── オーナー様がご自身のビル運営をどうしていきたいかによって清掃の方法にも違いがでてくるのですね。本日はありがとうございました。