相続対策と相続税対策は、似ているようで目的が異なります。
相続税の軽減だけを目的にするのではなく、資産をどのように承継し、長期的に維持・運用していくかを考えることが重要です。
本記事では、相続対策の一つとして一棟収益RCマンションを検討する際の考え方を、立地・建物構造・長期運用の観点から整理します 。
目次
慌てて「相続税」対策だけを優先して失敗する人が多いのをご存知ですか？
目先の表面的な高利回りや「総則6項」問題を知らずに相続税対策だけで不動産投資を考えることは柔らかいタマゴのように脆い戦略になります。
最近でも、２０２２年４月１９日、マンションの相続人が申告した相続税について、算定基準などを理由に国税当局から受けた追徴課税の取り消しを求めていた裁判で、最高裁判所が訴えを退ける判断をしました。
賢者の相続対策とは「短期的に増やす攻めの投資」よりも「長期的に減らさない守りの投資」として、いかに「良い資産＝目先の高利回りよりも長期安定稼働資産」に投資するかという、将来価値の視点で対策することが結果的に相続税対策にもなる・・・そういう「相続対策」です。
そして、その「良い資産」の一つとして下記条件を備えた好立地の一棟マンション、とりわけ首都圏の「職住近接」エリアでの1棟RCマンションをお勧めします。
不動産投資は、取得時の節税効果や表面的な高利回りだけを見ていては判断を誤ります。
大事なことは長期的に適切な賃料で高い稼働率を維持できるかどうか？です。
個別要因の多い一棟マンションの価格は表面利回りだけでなく不動産固有のリスクを金額換算した総合的判断ができなければ、正しく評価することはできません。
立地と建物構造や設備、間取りのプランニングと設定賃料のバランス、境界未確定等の権利関係リスクが、どう価格に反映されているか、を判断しなければなりません。
また、軽視しがちな人が多いのが、ビルのビジュアルデザインやブランド（＝業界内での知名度）です。
デザイン性やブランドは、空室対策のみならず、いざ売却する際にも大きなメリットになります。
相続対策での不動産投資に重要な「長期的に減らさない守りの投資」の考え方について、空室対策の重要性や真の収益ビルの資産価値の考え方等、当社独自のノウハウなどを無料の資料請求で公開しています。
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最近の不動産投資のトピックで記憶に新しいのが、一棟ビルの相続税の課税評価額を従来原則に沿った評価で申告したら「極端な相続税対策」として否認された事件です。
ただし、この判決を理解するうえでは、単に「不動産による相続税対策が否認された」と捉えるのではなく、取得時期、借入の目的、評価額と市場価格の乖離、相続発生後の売却など、個別事情を確認することが重要です。
不動産で相続税対策を考える際に忘れてはならないのが「総則6項」です。
「総則6項」とは国税庁の財産評価基本通達 第1章総則6項（この通達の定めにより難い場合の評価）の通称です。
この「総則6項」問題は、既に多くの雑誌やブログ記事等で言及されていますが、要約すると概ね以下のような行為は「租税回避行為」として「路線価での評価減」等を否認されかねないということです。
実際に、2022年4月19日の最高裁判決では、相続開始前の不動産取得や借入の経緯、相続税負担の軽減目的、通達評価額と市場価値との大きな乖離などが問題となり、評価通達によらない評価が認められました。
そのため、不動産を相続対策に活用する場合でも、単に評価額を下げることだけを目的にするのではなく、取得の目的、保有期間、運用実態、資金計画、承継後の管理方針などを総合的に整理しておくことが重要です。
なお、総則6項の適用可能性は個別事情によって判断が分かれるため、具体的な相続税評価や申告方針については、税理士等の専門家に確認する必要があります
数億円規模の資産を長期運用しようとする場合に向いている不動産をお探しの方には、RC構造の物件をおすすめします。その理由をご説明してまいります。
建物には、構造・用途ごとに法定耐用年数が定められています。住宅用建物の場合、木造は22年、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造は47年とされています。
法定耐用年数は本来、税法上の減価償却期間を示すものですが、金融機関によっては融資期間を検討する際の一つの目安として参照されることがあります。
そのため、新築・築浅のRCマンションは、木造や築古物件と比べて長期の融資期間を検討しやすい場合があります。ただし、実際の融資条件は、金融機関の審査方針、借入人の属性、物件の収支、担保評価、金利環境等によって異なります。
RC造のマンションは、一般的に耐火性・遮音性・耐久性の面で評価されやすい構造です。
また、適切な設計・施工・維持管理が行われている場合には、長期的な資産価値の維持を検討しやすい点も特徴です。
ただし、実際の耐震性や建物性能は、築年数、設計内容、施工状況、修繕履歴、地盤条件などによって異なります。
購入を検討する際は、建物状況や修繕履歴、法定点検の実施状況などを確認することが重要です。
一般的に、賃貸住宅は築年数の経過により賃料水準が下がる傾向があります。また、駅からの距離、周辺の競合物件、間取り、設備仕様、管理状態によって空室リスクも変わります。
一方で、交通利便性が高く、単身者・共働き世帯などの賃貸需要が見込めるエリアでは、築年数が経過しても一定の需要を維持しやすい場合があります。
RCマンションについても、構造そのものだけで判断するのではなく、立地、間取り、設備、管理状態、修繕計画、周辺賃料とのバランスを総合的に確認することが重要です。
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