2017年11月16日
不動産投資は長期的に安定した収入を見込めるのが魅力ですが、
それも実際の稼働率があってのこと。空室や家賃滞納などが長引けば維持管理にかかる費用の方が多くなってしまうなんてこともあり得ます。
そのようなリスクが心配なオーナーに人気なのが「サブリース」という制度です。「サブリース」とは「転貸借」つまり又貸しのことです。オーナーの所有物件 をサブリース会社が借り上げて入居者に貸し出し、空室のあるなしに関わらずサブリース会社から一定の家賃がオーナーに支払われるという保証サービスです。
サブリースのメリットは
●空室や家賃滞納の心配をしなくてすむ
●入居者管理の煩わしさがない
●確定申告で手間が省ける（賃借人がサブリース会社の1名ということになり、各戸ごとに入居者名の記入の必要がなくなるため）
●消費税がかからない（賃貸マンションのサブリースの場合、管理委託費ではなく転貸の差額が報酬となるため）
一方デメリットは
●保証賃料の設定が相場より低いことが多い
●敷金・礼金・更新料が受け取れない
●賃料見直しにより賃料を減額請求される場合がある
●サブリース会社の破綻の可能性がある
特に注意が必要なのは「減額請求」です。過去にサブリースの賃料減額が認められた判例がありました。空室や滞納のリスクを軽減するためのサブリース ですが、サブリース会社によって賃料収入が減額される可能性があることはあらかじめ十分理解しておかなければならないでしょう。
オーナーが入居者と直接やりとりしなくて済むということは煩わしさから解放される大きなメリットです。反面サブリース会社の破綻などがおこった場合、入居者情報の引き継ぎがうまくいかなくなるなど却って余計な労力が必要になる場合もあります。
特に忙しくて不動産経営に時間をさけないというオーナーには少なからずメリットのあるサブリースですが、利用する場合には原状回復や修繕の費用負担、賃料の減額請求の取り扱いなど、条件を十分に確かめ納得したうえで契約するようにしましょう。