投稿日:2019年03月11日

賃貸ビルの質的改善による費用対効果の高い空室対策リノベーションとは?

カテゴリ空室対策

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東京の店舗ビル・事務所ビル等の中古ビル・中小ビルのオーナー様へ~中古ビルのバリューアップ再生事例

賃貸ビル(テナントビル)のコンセプトを時代の変化にマッチさせることで、長期的に高い費用対効果が見込める「空室対策」とは?

 

平成初期に建てられた中小規模で新耐震の賃貸ビルの多くは時代の変化に合わせて質的改善を要する時期がきています。
※賃貸ビル(収益ビル)の中でも特に店舗系、オフィス系のビルを「テナントビル」と呼ぶケースがあります。以下は、主に「テナントビル」を想定して書いています。

1.賃貸ビル事業は時代とともに変化し続ける周辺環境への絶えざる変化への対応が必要な超長期の事業です

 

新耐震ビルだから20年程度経過したぐらいでは建替えは必要ないし、テナントが入れかわる都度、原状回復工事でフロアや室内はそこそこきれいにできる・・・・・だから、立地がよほど悪くなければ、高い稼働率を維持するのはそう難しくはない・・・はずなのに。
そんな都内の賃貸ビルが、なぜか、空室がなかなか埋まらなくなって稼働率が低下してきた、というケースが増えていませんか?
 

私たちは、旧耐震ビcolumn_office_renovation001_02ルで築年的にはもう建替えた方が良いという老朽化したビルの再開発だけではなく、まだまだ建物の寿命が残っている新耐震の中古ビルなのに、なぜか稼働率が低くなって売りに出されたようなビルを取得して、様々な手法で空室対策を施し、もう一度、新築時のように満室稼働させる「中古ビル再生」にも取り組んでいます。

 

2.平成の初めには「スマホ」も「SNS」もありませんでした~ビルにも「陳腐化」という質的な劣化があります

 

平成の初期に建てられた賃貸ビルは新耐震ビルでもあり、鉄筋コンクリートや鉄骨造りの中小店舗、オフィスビルであれば、構造的にはまだ20年、30年と持たせることができるはずです。

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賃貸ビルの宿命として、こうした築年数の経過とともに物理的な経年劣化が生じ、その築年に応じて形成された周辺相場に合わせて賃料を下げて集客せざる得なくなる、というのが一般的な賃貸ビル市場です。

しかし平成の時代になっておきたことは、単なる景気変動だけでなく、世の中全ての仕組み、働き方、生活様式、さらには価値観までもが大きく変化したことです。

その結果、立地によっては新築時に想定したターゲット顧客ニーズそのものが変化し、必要なスペックも変化してしまうといったことが起きました。 つまり、建物のハード面の劣化に加えて、「質的な劣化=陳腐化」が発生してしまうのです。

10年ひと昔、20年はふた昔…時代は大きく変わりテナントニーズも大きく変わっているのに…何もしなければ、ビルは古くなっていくのは当たり前ですが、そこには質的な「陳腐化」という落とし穴も…

 

3.抜本的な中古の賃貸ビル再生とは「ニーズへのアンマッチ=質的な陳腐化」を解消する「空室対策」

 

中古の賃貸ビルの「空室対策」にはいくつかの方法がありますが、最も手っ取り早い方法は、テナントが決まるまで「単純に賃料を下げる」という価格勝負一本で対応することですが、これはタイミングがとても難しく、やり方を失敗すると大きく資産価値を下げる方法です。

相場の後追いでズルズル値下げすると価格競争力がなくなりますから、競合ビルより先に値下げする、鋭敏な相場観が必要ですが、周辺相場の先陣を切って値下げするということは、実際には容易ではありません。

さらに、集客力が落ちた原因が単に築年の経過によるものだけでなく、テナントニーズとマッチしない「陳腐化」を起こしていた場合、少し賃料を下げた程度では決まりづらくなっています。

賃貸ビルの資産価値を維持し高めていく「効果的な空室対策」を行うためには、このような「陳腐化=質的な価値の劣化」がないかをマーケティングに基づいて分析把握し、「陳腐化」という市場ニーズとのアンマッチな状態を解消することができるかどうか、が実はその後のビルの「空室率=平均稼働率=賃貸ビルの資産価値」を大きく左右します。そのために必要なことは…建て替えか追加投資による延命かの二者択一です。

私たちも、やる前から上手くいくことが100%わかっていることなどありません。常に「将来の不確実なリスク」に対して、合理性のない博打を打つのでなく、合理的に予測して成功確率の高い方法を採用していくしかありません。

 

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4.賃貸ビルのターゲット層を大胆に変えるリノベーションやコンバージョンとビルのブランディング戦略の組み合わせ

 

中古ビルの空室対策の中でも、こうしたビルのテナントターゲットを大胆に変えたり、大きく変化したテナントニーズに対応しようという「ビルの質的な陳腐化」を解消する手法が、経年劣化した部分の修繕工事やテナント退去後に行う「原状回復工事」とは異なる「リノベーション」や「コンバージョン」というバリューアップ工事による空室対策です。

さらに、私たちはこうしたビルのバリューアップ工事に合わせて、工事後のテナント募集の広告プロモーションまでトータルに考えた、ビルのブランディングで、ポジショニングを変えて満室稼働を達成した事例がございます。

 

<https://www.hokushinfudosan.co.jp/business/design/index.html>

 

賃貸ビルのオフィスフロアのリノベーション事例を掲載したガイドブックを無料でご提供中です。

(不動産業者様や建築設計関係の業者様はお断りしております。)

 

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