投稿日:2019年04月09日

空室対策にはなぜ最初にマイソク(不動産チラシ)のチェックが大切か?

カテゴリビル管理

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1.空室対策で「マイソク(不動産チラシ)」チェックを怠ると機会損失します

ビルオーナー様であれば「マイソク」という業界用語をご存知かもしれません。「マイソク」とは街の不動産屋さんのショーウインドーに張り付けてあったり、そこでお部屋探しをお願いすると、目の前に出される、いわゆる「不動産チラシ」のことです。

 

ところで、空室のテナント募集を行う際にビルオーナー様にとって一番重要な判断事項は「賃料」や賃料に付随する賃貸募集条件の設定内容でしょう。 例えば、ビルの新築時であれば、なるべく高い賃料で貸したいのは当然ですので、周辺相場や競合物件相場を調べた上で、新築としてなるべく一番高い水準で賃料や条件を設定して募集を開始する、という流れになるでしょう。

しかし、いくら新築と言えども、「相場=顧客ニーズ」よりも理由もなく高い募集条件を設定して決まることはまずありません。 結局、なかなか成約しないと賃料を下げていくことになる訳ですが、そこでありがちなことは、相場よりやや高い賃料を周辺相場や競合物件とほぼ同額にしたのになかなか成約しない、という時に無駄な募集期間をかけて機会損失することです。

その最大の原因はビルオーナー様が、自分の目で不動産募集広告のチラシ=「マイソク」の内容を最初に十分なチェックを行っていないことなのです。

 

※豆知識 「マイソク」の由来

マイソクという言葉は不動産会社に定期的に情報を配るシステムの意味だったようですが、今ではその不動産広告のチラシの名称として使われています。

もともとは、そのシステム、サイトを運営する会社の名称だったようですが、その会社が広告や図面の作成も展開しており、いつしか図面そのものが「マイソク」と呼ばれるようになった・・・といういきさつと言われています。

 

2.賃料を下げても成約しない原因は2つ~まだ高すぎるか、マイソクの内容が悪いかのいずれか

不動産の「賃貸募集」という営業行為は、不動産情報を非公開にして売るようなやり方と違い、なるべく多くのターゲットユーザーに情報を届けた方が良い、また、そのターゲットユーザーが魅力を感じる方法で情報を届けた方がいいに決まっています。

しかし、本来の物件の立地や内容からみて、この賃料水準で決まってもいいはずなのに決まらない、という時、考えられる要因は2つしかありません。

 

一つ目は、貸主の期待するよりも実際に成約させられる賃料相場はもっと低い、つまり設定している募集賃料がまだ高い。

二つ目は、これが重要ですが、物件情報がニーズある顧客に十分に届いていないか、届いているとしても、魅力が伝わらずスルーされているケースです。

 

つまり空室のテナント募集活動のやり方=不動産の広告宣伝、プロモーション方法が悪い、ということです。

これには、不動産募集広告=「マイソク」等の内容、クオリティが低いのではないか?、ということと、その募集情報の拡散が不十分なのではないか、という、広告内容と情報流通の2つの面からのチェックが必要です。

 

3.ご自身のビルのマイソクを自分の目でチェックされていますか?

しかし、この情報を不特定多数の顧客の中からニーズのあるタゲット顧客に届けるという広告は、幅広く届けようとすればするほどコストが膨らみます。そこで、不動産の賃貸募集においては、成約しないと手数料がもらえない仕組みの中で多額の広告コストはかけられないため、元付の仲介業者や管理会社は、通常は不動産業者専用のオンラインネットワークである「レインズ」への掲載と民間運営のネット上の賃貸募集サイトへの掲載の2つが主に情報を広く拡散する手段として利用します。

これ以外にも一定のコストの範囲内であれば、業者間に有料で「マイソク」を配布する、あるいは人海戦術で不動産会社にマイソクを手渡しで配ってお願いする、メールで仲介業者に募集資料を送る等、いくつかやるケースはありますが、まずは多くの賃貸募集情報の流通と同じようにこのレインズとネットの著名ポータルサイトへの掲載の2つを最低限きちんとやっている、とすると、残りは、マイソク(不動産募集広告チラシ)そのものの内容に問題があるケースが見落とされているということです。

意外と、募集の元付仲介業者やビル管理会社に任せて自分では賃料とかの募集条件以外は気にしたことがないとか、他のマイソクと比較したことがないから、クオリティの差がわからない、これで十分と思っていた、という方が多いのではないでしょうか?

column_maisoku_03マイソクのチェック項目は多岐にわたるため、実は熟練しないときちんとしたクオリティの高いマイソクは作れません。

 

 

4.マイソクの内容が悪いと機会損失する理由

2つ目の不動産広告の問題については、以下のようなことが起きがちです。

賃料を下げてみたのに決まらないという状況になってはじめて、不動産の募集広告内容や広告活動に問題があるのではないか、と気になり始めて、そこでようやくマイソクの内容をチェックする、という失敗です。


その結果、マイソク内容を何カ月か遅れて見直して再度募集をかけることになりますが、この時に「マイソクの内容がまずかったからこの賃料で決まらなかったのかも」と疑心暗鬼に陥り、まずは賃料や募集条件を下げないでマイソクの紙面やデザインの見直しのみ行って再募集してみよう、となりがちです。

それで決まればいいのですが、数カ月経過して決まらないと、はじめて賃料を下げます。

やれることを全部やっても成約しなければ、最後は賃料が高すぎた、という結論になる訳ですが、問題なのは、広告を見直して再募集している期間賃料を無駄に機会損失していることです。

 

つまり、最初からクオリティの高いマイソクを作って募集し、その内容と情報流通の程度に自信があれば、決まらない時には直ちに賃料を値下げ、あるいはフリーレント等を検討する決心がすぐにつくため、無駄な機会損失の期間を失わなくても済むということです。

最初に、マイソクのチェックを含めて、やるべきこと、やれることは全てやってある、という自信があれば、成約しない時には理由はひとつ、「賃料が相場より高いから」という結論に直ちに辿り着くため、すぐに条件を見直すことで機会損失の無駄がない募集活動ができます。

 

column_maisoku_02自己流では、なかなかきちんとしたマイソクを作るのは難しいので、北辰不動産グループでは、

マイソク制作に携わる営業事務サポートの社員研修用のテキストを作っています。

 

       

5.マイソク等の不動産広告内容を最初から気にかけるビルオーナーは空室対策も上手くなる

また、空室対策の際には、まずは「マイソク」から考える、チェックする、ということを常に心がけているビルオーナー様であれば、おそらく空室対策も上手に行えているはずです。

実は、マイソク内容をチェックし考えることで空室対策に最も重要なことが見えてくるからなのです。それは何か・・・・・?

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(by T.I.)