不動産投資を始める際、個人名義で物件を取得するべきか、資産管理会社などの法人名義で取得するべきか迷う方は少なくありません。
法人で不動産投資を行うと、所得が一定規模を超えた場合に税負担を抑えられる可能性があるほか、経費計上の幅、損失の繰越期間、相続・資産承継の設計、金融機関からの評価などの面でメリットが生じる場合があります。
一方で、法人を設立・維持するには費用や手間がかかります。また、法人化すれば必ず節税になるわけではなく、法人住民税、社会保険料、税理士報酬、将来の売却時の税負担なども含めて判断する必要があります。
本記事では、不動産投資を個人で行う場合と法人で行う場合の違い、法人化の主なメリット、注意すべきデメリット、法人化を検討するタイミングについてわかりやすく解説します。
この記事の結論
不動産投資における法人化は、所得規模が大きい方や、複数物件の取得、相続・資産承継、融資戦略を考える方にとって有効な選択肢になる場合があります。
ただし、法人化すれば必ず税金が安くなるわけではありません。個人の所得税率、法人税率、法人住民税、社会保険料、設立費用、維持コスト、将来の売却方針まで含めて比較することが重要です。
最近は税金の改正などにより、所得によっては法人税の税率が個人の所得税を下回ることも出てきたため、法人による不動産投資も注目されるようになってきました。
また、法人と言っても様々なタイプがありますが、最近は節税対策や個人資産の管理を目的とした『プライベートカンパニー』という形態もあります。
“プライベートカンパニーとは”
当記事における意味は、『個人資産を管理したり副業などの小規模事業を行う会社』のことをいいます。
プライベートカンパニーは不動産投資を事業内容として設立されることも多いですが、個人の場合と比べて金融機関から好条件の融資を得やすいなど、法人としてのメリットも期待できます。
このほか法人には後に触れる株式会社や合同会社などの種類もありますが、法人の設立や法人としての不動産投資には、法人ならではのポイントがあるので、事前に把握しておきましょう。
法人化を検討する一つの目安として、個人の課税所得が900万円を超えるかどうかがあります。
個人の所得税は累進課税であり、課税所得が高くなるほど税率も上がります。一方、法人税は法人の規模や所得金額によって税率が定められており、所得規模によっては個人で保有するより法人で保有した方が税負担を抑えられる場合があります。
ただし、実際には法人税だけでなく、法人住民税、法人事業税、社会保険料、税理士報酬、法人の維持コストも含めて比較する必要があります。そのため、課税所得900万円はあくまで検討の目安であり、最終的には個別の収支や資産状況に応じた試算が重要です。
参考：法人税の税率｜国税庁
法人で不動産投資を行う場合、個人で行う場合と比べて、経費として整理できる支出の範囲が広がることがあります。
例えば
などは、法人の事業活動に必要な支出として損金算入できる場合があります。
ただし、法人であれば何でも経費にできるわけではありません。
役員報酬は、定期同額給与など税務上の要件を満たす必要があります。また、生命保険料についても、契約内容、受取人、解約返戻率などによって、損金算入できる部分や資産計上すべき部分が異なります。
そのため、法人化によって経費計上の幅が広がる可能性はありますが、「法人にすれば自由に経費を使える」というものではありません。法人設立前に、どの支出が経費として認められるのか、税理士等に確認しながら設計することが重要です。
法人で不動産投資を行う場合、事業としての収支や財務状況を継続的に管理できるため、金融機関に対して事業実績を示しやすくなる場合があります。
ただし、法人だから必ず融資を受けやすいというわけではありません。特に新設法人の場合は、法人としての決算実績がないため、代表者個人の資産背景、借入状況、物件の収益性、自己資金、事業計画なども重視されます。
そのため、融資面では法人化が有利に働くケースもありますが、最終的には法人の決算内容や代表者の信用力、取得する物件の収益性によって判断されます。
法人名義で不動産を所有している場合、その不動産自体は法人の資産です。そのため、法人代表者が亡くなったとしても、不動産そのものが直接相続されるわけではありません。
ただし、法人の株式や出資持分を個人が所有している場合、その株式や出資持分は相続財産となる可能性があります。つまり、法人名義にすれば相続税が一切かからないというものではありません。
法人化を相続対策として活用する場合は、不動産の所有名義だけでなく、株式評価、後継者への株式移転、役員貸付金、役員報酬、将来の承継方針まで含めて設計することが重要です。
損失が発生した場合の繰越期間にも、個人と法人で違いがあります。
個人の青色申告では、一定の純損失について翌年以後3年間にわたり繰り越すことができます。一方、法人の場合、青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金は、原則として10年以内に開始した事業年度まで繰越控除の対象となります。
収益不動産では、修繕費や空室、売却損などによって一時的に赤字が生じることもあるため、損失の繰越期間が長いことは法人化のメリットの一つといえます。
個人で保有していた不動産をキャピタルゲイン(売却益)を見据えて売却する場合は、保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得として、不動産売却によって生じた利益に課税されます。
国税庁では、個人が土地・建物を売却した場合、所有期間5年以下の短期譲渡所得は所得税30％・住民税9％、5年超の長期譲渡所得は所得税15％・住民税5％とされています。また、復興特別所得税も考慮が必要です。
ただし、法人の場合は売却益が他の所得と合算され、法人税等の対象となります。物件の保有期間、取得費、減価償却、他の所得状況によって有利不利は変わるため、売却方針まで含めて事前に試算することが大切です。
参考：
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
個人の減価償却は強制償却が原則のため、耐用年数に応じて決まった額を経費にしなければいけないという違いがあります。
一方で法人の場合、減価償却費は償却限度額の範囲内で損金算入することになります。そのため、個人の不動産所得における減価償却と比べ、会計・税務上の処理を検討する余地があります。
ただし、減価償却の処理は決算内容や金融機関からの評価にも影響するため、単に利益を調整する目的だけで判断するのではなく、税理士等と相談しながら継続的な方針を決めることが重要です。
株式会社・合同会社の設立には、登録免許税、定款認証手数料、印紙代、専門家報酬、印鑑作成費用などがかかります。電子定款を利用するか、株式会社か合同会社か、資本金額をいくらにするかによっても費用は変わります。
法人になることで税金が安くなることがある一方、会社設立にかなりのお金が必要になることも考慮しなければいけません。
加えて設立にあたっての手続きなどで労力もかかるので、法人・会社設立は意外と大変です。
法人は設立時もそうですが、設立した後もコスト(ランニングコスト)がかかります。
など法人ならではのコストがあります。
コストも個人事業主にはなかったものがたくさんあるので、法人を作る場合はどんなコストがかかるかやいくらのコストがかかるかなどは確認しなければいけません。
個人事業主の場合は所得が一定額以下だったり、赤字になった場合は住民税は非課税になります。
ただし、法人の場合は仮に赤字になったとしても法人住民税は発生しますので注意しましょう。
法人住民税は自治体などにより額は異なりますが、年間7万円前後かかります。
不動産投資を個人で行うにしても法人で行うにしてもメリット・デメリットはあります。
ポイントはやはり税金を中心にお金周りになります。
特に気を付けるべき点は、
です。
特にコストは法人住民税や法人設立に関する費用など、個人では見られないようなコストもかかるので注意が必要です。
現在の所得やどれくらいコストをかけることができるかをじっくり計算して、法人化するかどうかを判断することになりますが、一人での判断は難しいことも多いです。
法人での不動産投資に疑問や不安な点がある方は、ぜひ専門家に相談してみましょう。