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2018年01月18日 いわゆる「未公開物件」とは?

「公開物件」と「未公開物件」の違いとはなんでしょうか。

一般的に不動産を「未公開物件(非公開物件)」と呼ぶ場合、それは収益物件でかつ物件情報サイトですぐ閲覧できる状態にない場合や、そもそも情報サイトにも掲載されていない物件情報を指します。
反対に「公開物件」は、「レインズ(仲介業者間オンラインネットワーク)」で全ての仲介業者に公開したり、仲介業者だけでなく誰でも見られるようなWEBサイトに掲載したりすることで、広く告知されている物件情報を一般的に指します。

未公開イメージ

物件情報が掲載されている不動産仲介業者向サイトでは少なければ数棟~、多いサイトでは100棟を超える公開物件を掲載すると同時に「会員登録を行うと会員限定の未公開物件を紹介します」とうたっています。未公開物件には「あなただけに特別な情報を教えますよ」といったようなニュアンスが感じられて、割安感やお得感がしてきませんか?

それでは、収益不動産を探すとき「公開物件」と「未公開物件」、どちらがお得なのでしょうか。
まず、一般的に未公開物件となるケースとはどんなものがあるのか、例を挙げてみます。

 

① 売却していることを知られたくない

売主が物件を売り出していることを公にしたくない場合があります。
例えば経済的理由で物件を手放さざるをえないといったことを近所に知られたくないなどの理由です。
こういった物件は、オーナーの古くから付き合いのある業者に依頼するケースが多く、その業者が単独で持ちまわることが多いのが特徴です。

 

② 「出回り物件」というレッテルを張られたくない

公開物件は「出回り物件」とも言われます。基本的には同じ意味なのですが、「出回り物件」という場合は、やはり投資家向けの収益ビル等で、多くの業者や投資家が知っている状態になっている物件を呼ぶ場合に使われ、「広く公開されている」というよりも、ニュアンス的には、最初から公開したか、水面下で売ろうとしたかにかかわらず、「皆が知っている=誰もなかなか手を出さない売れ残り物件」といったマイナスイメージで使われがちです。
つまり、最初から情報を広く公開してしまうと「皆知ってる出回り物件=値段が高いか、どこかに問題がある物件」なのではないか、というレッテルをはられかねないから、「非公開」にするというケースが多いのです。

多くの不動産業者が正式な販売物件として売り出す場合に「非公開物件」という場合は、この理由が殆どで、実際は「非公開」ではなく、「再販業者等へ持ち回るのでなく、最終の投資家=エンド顧客」に限定して情報を提供したい、という理由で「未公開」にするのです。

 

③ 元付仲介業者が情報を囲って両手取引を狙っている

元付(売却依頼を受けた最初の)仲介業者が自分で買主を見つけると仲介手数料を売主と買主の両方からもらえるので(いわゆる「両手取引」)、情報をわざとオープンにしないでいるケースです。
売主と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結した場合、仲介業者はレインズ掲載を義務づけられていますが、わざと掲載していない場合や、一度掲載してもすぐ削除してしまう業者が存在します。
つまり情報を囲い込んでいるわけで、「本来ならもっと高い価格でもっと早く売れたかもしれない」機会を失うことになり、結果として売主の利益を損なうことにもなりかねません。そもそも契約締結後、一定期間以内にレインズに掲載しなければ違法になります。

上記の例からわかるように、「未公開」にする理由は売主や仲介業者の都合から来ることが多く、
必ずしも物件が割安であったりお得であるというわけではありません。
ただ、現実の話として、再販を目的としたプロの不動産業者が
「未公開物件」を好んで仕入れているという傾向があります。

 

プロの業者がなぜ「未公開物件」を好むのか?

これには、業者ならではの事情があります。
その事情とは・・・
一般の投資家には当てはまらないのか?
詳しくは、弊社が編集した
「不動産投資ガイド」購入編
「公開・非公開物件」の真実と各情報の見方、物件の選び方
をご参照ください。

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