2018年09月28日

相続対策に適した不動産とは？～収益物件探しのコツ～

相続税対策の王道と言われる「収益不動産購入」ですが、具体的な物件探しに苦労されるケースがよくあります。実は、物件探しの前にしなければいけない重大なことがあるんです。

相続税を少しでも安くしたい、節税したい

「相続税を少しでも安くしたい、節税したい」
相続する方・される方、誰しも考えることだと思います。相続税の改正も手伝って、税理士法人や投資コンサル会社等が運営しているWEBサイトをはじめ、新聞、雑誌等でも盛んに「相続税対策」についての情報やセミナーの案内が掲載されています。

そういったセミナーでも多く取り上げられ、相続税対策の「王道」と呼ばれているのが「収益不動産」購入。講師の方から相続税対策の仕組みやメリット・デメリットを紹介されたり、実際に相続を経験されたオーナーから成功や失敗例などを聞いた方も多いと思います。
物件毎に個別の事情はありますが、一般的に相続対策に適した収益動産の条件としては上げられるのは以下の2つではないでしょうか。

 

相続税評価額と実勢価格との乖離が大きい物件
現在だけではなく、将来に渡り安定稼働が期待できる物件

 

相続税対策に適した物件の具体例

前項でも記載した通り、相続税対策には都市部の「市場価格」と「相続税評価額」の乖離が大きい物件が向いています。では、物件の種類はどうでしょうか。相続税対策としてよく名前のあがる3タイプについて紹介します。

①タワーマンションの高層階
市場価格に大きく反映される眺望や希少価値等のプレミアム部分が相続税評価額に反映されていなかったことで、より乖離が大きくなることを利用しています。区分所有は一棟所有と比べると管理の手間が少ないことと価格帯が比較的手頃（数千万円～）なため、実施しやすい相続対策として今でも人気を集めています。

ただし、新聞や雑誌などあまりに多くのメディアで取り上げられたことにより当局が2018年度から固定資産税の見直しを実施。現時点での節税効果の減少はわずかですが、今後も実用的な対策かは疑問です。
また、高層階は賃料も高額になるため空室リスクが上がる傾向にあります。現金で購入できればまだいいのですが、賃料を返済に充てることを想定した返済計画には注意が必要です。

 

②区分所有オフィスビル
一棟では規模が大きすぎるオフィスビルを区分化して購入する方法です。一棟で買うよりも手頃な価格で購入できるうえ、都市部の物件では路線価と市場価格の乖離から高い相続税の節税効果が期待できます。

懸念点としては、一般的にオフィス物件は住居物件に比べて空室になった際の新規募集の難易度が高い点と、区分所有オフィスのマーケット自体が狭いため、いざ現金化しようとしたときになかなか希望の価格で売却できない可能性があるというリスクが挙げられます。

 

③一棟RCマンション
区分ではなく、一棟RCマンションを丸ごと購入する方法です。都市部の駅から近い物件であれば市場価格と相続税評価額の乖離も期待できるうえに、学生や新社会人をターゲットとした1Rや1Kの間取りであればリーシングも比較的容易なので、長期で安定的した賃料収入も期待できます。また、エレベーター無しの低層にすることで、長期的なメンテナンス費用の削減も期待できます。

懸念点はやはり価格。RC構造で、東京23区などの都市部の新築・築浅の物件ですと4～5階建ての低層でも1億円台後半～3億円前後ですが、耐用年数も長く長期の融資が期待できるため、区分マンションを一括で購入できる資力を持っている方が新たな選択肢として注目を集めています。

 

 

物件探しの問題点

セミナーなどで理解を深め、購入すべき不動産について具体的なイメージ持って探し始めた多くの方が、次に

 

「相続税対策に適した不動産物件情報が見つからない」 

という問題に当たります。

 

セミナーの多くは物件の紹介がセットになっていることが多いため、最初の選択肢は多いように思われます。しかし、立地や価格などの理由でその物件が見送りになってしまうと、途端に物件探しが難しくなってきます。
近年はインターネットで多くの収益物件情報が閲覧できるようになりましたが、収益物件が数万件掲載されるような大手サイトでも、相続税対策に適した好立地の１億～３億円の手ごろな物件は10～20棟しか掲載されていないのが現実です。

建設に適した立地が少ないことや大手があまり取り扱わないという理由で、個人の資産家の相続対策になるような小規模な一棟RCマンション自体が市場に少ないことはもちろんですが、売主や仲介業者が「非公開」で物件を取り扱うことが多く、そういった物件については大手サイトに掲載されることが稀なため、その仲介業者と繋がりのない方が情報を知る機会がないまま売却されてしまっているケースがほとんどです。

 

これが、相続対策に適した一棟RCマンションが
なかなか見つけられない理由の一つです。

一棟不動産は文字通り一点物。自分のニーズと物件がなかなかフィットしないことの方がほとんどです。

大切なのは信用と信頼

「非公開」の物件情報を入手するためにはどんな手段があるのでしょうか。
一番確実な方法は、そういった情報を多く持つ仲介業者とコンタクトを取り、物件情報を提供して貰える関係を築くことです。
インターネットの発達で、多くの仲介業者に手軽にコンタクトが取れるようになりましたが、不動産取引に関するトラブルも後を絶たないことや、情報力の弱い仲介業者もいるため、コンタクトを取る業者の選択が重要になってきます。

キーワードは「信用と信頼」。
トラブルのリスクが少ない=信用できる業者であること。
優良な物件情報を多く持つ＝信頼できる業者であること。
この2つを備えた業者と多くコネクションを持つことが不動産投資成功への近道と言えるでしょう。

 

不動産業者の探し方

実際に会って物件を紹介してもらわないと、もっと言ってしまえば物件を成約して滞りなく運用できるかまで確認しないと業者の良し悪しは判断できませんが、全ての業者で確認することは困難です。
簡単な判別手段として、会社概要を確認する方法があります。

会社概要には宅地建物取引業者の免許番号が記載されていますが、その（　）の中の数字が大きいほど不動産業務歴が長いことを証明しています。営業地域の変更による免許の切り替えや法人化等で（１）に戻ってしまうことはありますが、業歴を重ねる以外に数字を増やす方法はありません。

業歴が長いということはそれだけ法令違反などの大きなトラブル無く営業を続けている証拠であり、長年の業者間コネクションで出回りにくい非公開物件情報も入ってきやすい環境ができていると言えます。