相続対策の一つとして、収益不動産の購入を検討される方は少なくありません。
ただし、不動産を活用した相続対策では、相続税評価額だけでなく、取得後の収益性、空室リスク、修繕費、融資条件、将来の売却可能性まで含めて検討する必要があります。
本記事では、相続対策の観点から収益不動産を探す際に確認したいポイントを整理します。
「相続税を少しでも安くしたい、節税したい」
相続する方・される方、誰しも考えることだと思います。相続税の改正も手伝って、税理士法人や投資コンサル会社等が運営しているWEBサイトをはじめ、新聞、雑誌等でも盛んに「相続税対策」についての情報やセミナーの案内が掲載されています。
そういったセミナーでも多く取り上げられ、相続税対策の「王道」と呼ばれているのが「収益不動産」購入。講師の方から相続税対策の仕組みやメリット・デメリットを紹介されたり、実際に相続を経験されたオーナーから成功や失敗例などを聞いた方も多いと思います。
物件毎に個別の事情はありますが、一般的に相続対策に適した収益動産の条件としては上げられるのは以下の2つではないでしょうか。
不動産は、市場価格と相続税評価額が一致しないことがあり、その評価差に着目して相続対策に活用されることがあります。
ただし、近年は過度な節税目的の不動産取得に対する税務上の確認も厳しくなっており、単に評価額を下げることだけを目的に物件を選ぶのは注意が必要です。
また、2024年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した居住用の区分所有財産、いわゆる分譲マンションについては、新しい評価方法が適用されています。タワーマンションなどの区分マンションを検討する場合は、従来の評価差を前提にせず、最新の評価ルールを確認することが重要です。
①タワーマンションの高層階
しかし、2024年以後、居住用の区分所有財産については相続税評価の見直しが行われています。現在は、階数や築年数、敷地持分などを踏まえた補正が行われるため、従来と同じ前提で節税効果を見込むことはできません。
タワーマンションを相続対策として検討する場合は、評価額だけでなく、管理費・修繕積立金、賃貸需要、売却時の流動性、相続人間での分けやすさも含めて確認する必要があります。
②区分所有オフィスビル
一方で、住居系物件に比べてテナント入替時の空室期間が長くなる場合があり、区分所有オフィスの売買市場も限定的です。
相続対策として検討する場合は、評価額だけでなく、賃貸需要、管理規約、修繕負担、売却時の流動性まで確認する必要があります。
③一棟RCマンション
区分マンションと比べると取得金額は大きくなりますが、複数戸で構成されるため、空室リスクを建物全体で分散しやすい点があります。特に、交通利便性が高く、単身者や少人数世帯の賃貸需要が見込めるエリアでは、長期運用を前提に検討しやすい場合があります。
ただし、実際の収益性や融資条件は、物件価格、立地、築年数、賃料水準、管理状態、修繕計画、借入人の属性、金融機関の審査方針によって異なります。相続対策として検討する場合も、税務効果だけでなく、承継後の運用や売却可能性まで含めて確認することが重要です。
セミナーなどで理解を深め、購入すべき不動産について具体的なイメージ持って探し始めた多くの方が、次に
「相続税対策に適した不動産物件情報が見つからない」 という問題に当たります。
セミナーの多くは物件の紹介がセットになっていることが多いため、最初の選択肢は多いように思われます。しかし、立地や価格などの理由でその物件が見送りになってしまうと、途端に物件探しが難しくなってきます。
近年はインターネットで多くの収益物件情報が閲覧できるようになりましたが、
大手の不動産情報サイトでも、エリア、価格帯、築年数、構造、利回りなどの条件を絞り込むと、候補となる物件は限られる場合があります。
特に、東京23区内の駅近立地で、個人投資家が検討しやすい規模の一棟RCマンションは、流通量が多いとはいえません。売主や仲介会社の方針により、一般公開されずに紹介ベースで取引されるケースもあります。
これが、相続対策に適した一棟RCマンションがなかなか見つけられない理由の一つです。
一棟不動産は文字通り一点物。自分のニーズと物件がなかなかフィットしないことの方がほとんどです。
非公開物件の情報を得るには、継続的に相談できる不動産会社との関係づくりも一つの方法です。
ただし、物件情報の量だけでなく、リスクやデメリットも含めて説明してくれるか、契約条件や収支計画を丁寧に確認してくれるか、購入後の管理・売却まで見据えた相談ができるかを確認することが大切です。
不動産会社を選ぶ際は、免許情報、取引実績、説明の透明性、担当者の対応、管理体制などを総合的に見るとよいでしょう。
実際に会って物件を紹介してもらわないと、もっと言ってしまえば物件を成約して滞りなく運用できるかまで確認しないと業者の良し悪しは判断できませんが、全ての業者で確認することは困難です。
簡単な判別手段として、会社概要を確認する方法があります。会社概要には宅地建物取引業者の免許番号が記載されていますが、その（ ）の中の数字が大きいほど不動産業務歴が長いことを証明しています。
ただし、免許番号だけで会社の信頼性や取引の安全性を判断できるわけではありません。実際には、会社の取扱分野、過去の実績、説明内容の分かりやすさ、リスク説明の有無、契約書類の確認体制、購入後のサポートなどを総合的に確認することが重要です。
収益不動産は、相続対策の一つとして検討されることがあります。
ただし、相続税評価額だけで判断するのではなく、立地、賃貸需要、建物状態、修繕計画、融資条件、承継後の管理体制まで含めて、総合的に検討することが重要です。
弊社でも、入居率95.3％※を誇る自社グループの収益用一棟RCマンション（COCOCUBE/COCOFLATシリーズ）をはじめ、一般公開されていない物件情報をご紹介させていただいております。相続対策や資産承継の観点から収益不動産をご検討の方は、物件選びの参考情報としてご活用ください。
なお、個別の税務判断については、税理士等の専門家にご確認ください。
※入居率は2026年4月20日時点における当社グループで管理中のCOCOCUBE／COCOFLATシリーズを対象に算出。算出方法：入居中戸数（1117戸）÷総戸数（52戸）。なお、将来の入居率を保証するものではありません。
本記事は、収益不動産を活用した相続対策に関する一般的な考え方を紹介するものです。個別の税務上の取扱い、相続税評価、総則6項の適用可能性、融資条件、投資収支、売却可能性等は、資産状況、物件内容、取得時期、保有目的、借入条件、相続人構成、法改正等によって異なります。実際の検討にあたっては、税理士、弁護士、金融機関、宅地建物取引士等の専門家にご確認ください。