2019年09月11日

東京と地方、どちらで不動産投資を行うか~メリットとデメリット~

不動産投資を行う際、エリアの選定はとても重要です。大きく分けるのであれば東京を中心とした都心部か地方の中核都市が候補になりますが、各々メリットとデメリットがあるため、自身の資産規模や投資スタイルに合う方を選ぶことが必要です。

 

高い賃貸ニーズが今後も期待できる東京23区

東京で不動産投資をする大きなメリットは、今後も人口増による賃貸物件への需要が期待できることです。企業がオフィスを構え、学校や商業施設も豊富で人口が集中している東京には、地方から多くの人が流入します。

東京都政策企画局の調査(https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf)によると、東京23区では2030年まで人口が増え続けると予想されています。

tokyo20190911

賃貸ニーズの高い状態が続くことで、賃料の値下がりなどのリスクも低め。退去が発生したとしても、入居者を見つけるまでの空室期間が郊外よりも短く、入居者募集にかかる手間・コストを抑えることができるでしょう。また、都心で特に未婚者・ひとり暮らしの高齢者などが増えていることも、ワンルームマンションなどの賃貸住宅市場を活性化させる要因となっています。

デメリットとしては、高額な物件価格が挙げられます。エリアとして人気になることで土地の価格が高騰。そこにオリンピックの施設建設などによる慢性的な人手不足や建築資材の高騰が加わることで、新築・築浅の一棟マンションでは表面利回りが4%中盤から5%台が中心、中古でも23区内の平成築であれば6%台が中心です。そうなると、相続対策や企業の税金対策、海外の投資家など一定規模の自己資金や資産を既に持っている方以外は検討自体が難しくなります。

逆に、そういった方であれば空室リスクや価格下落リスクが比較的低いため手がかかることが少なく、安定運用が期待できる東京の収益不動産はとても魅力的であると言えます。


長期的に見るとリスクの高い地方での不動産投資

一方、地方での不動産投資を考えると、収益不動産の購入価格が比較的安価な場合が多く、東京に比べて利回りは高くなる傾向にあります。地方の比較的大きな都市では実際に高稼働しているアパートも多く、地方で不動産投資をするメリットが高いと感じる人も多いかもしれません。

しかし、長期的な収支バランスを考慮すると、地方での不動産投資は高いリスクが潜んでいます。その主な原因は将来予想される地方の人口減。空室率の上昇から、稼働率を維持するために想定されるより早いペースで家賃の減額をせざるを得なくなる可能性があります。そのリスクを軽減させる効果があり、多くの物件で適用されている「サブリース」は、短期的には安定した賃料収入が期待できますが、契約解除や保証賃料の減額の可能性があるため、長期的に安定して運用するにはリスクが高いと言えます。


「近隣に大学のキャンパスがある」、「大企業の工場がある」などの立地条件により、長期的に賃貸需要が期待できる郊外エリアもありますが、1事業者だけをターゲットとした収支計画は危険です。2023年に八王子の多摩から文京区へ一部学部を移転する予定の中央大学https://www.chuo-u.ac.jp/aboutus/chuovision2025/
の例など、都心にキャンパスを移行するケースも増えていますし、大きな企業の工場も海外に生産拠点を移す可能性も考えられます。地方で収益物件を選ぶ際は1事業者に依存せず、複数ルートから入居者を獲得できることが物件選びに欠かせないポイントになります。


総じて言えることは、地方での不動産投資は都心に比べて大きな利益を生む可能性がある反面、大きな負債を生む可能性もあるということを理解しておくことです。マーケットや周辺地域のリサーチ、テナントへの対応などを業者任せにせずご自身で行うなど、購入だけではなく運用まで深く関わっていける体制作りが必要であると考えます。