Philosophy of Development私たちの不動産開発哲学

Three Rules for The Stability of Long-term Operation Rate

一 長期安定稼働のために必要な3つのこと 一

保有・運用する収益ビルの平均稼働率97％（※）を維持する長期安定稼働を実現しています。 長期安定稼働のために大事なことは「まず立地」、そしてその立地に相応しい「最有効利用の選定」とそれを実現する「機能美を追求」した建物を創ることです。

一 賃貸ビル経営に必要な総合力 一

そのために、損益、キャッシュ両面から長期事業収支を緻密かつ合理的に予測、綿密な市場調査をもとにした的確な物件開発と賃料設定を行い、 さらに、独自のリーシング（テナント募集）ノウハウや建物の状況や時代のニーズの変化に応じた的確なタイミングでのバリューアップ工事等の空室対策を総合的に駆使して長期安定稼働を実現しております。
（※）2019年1月末時点(過去10年以上、毎期平均稼働率97％以上を達成)

The Most Effective Way of Usage

一 最有効利用の選定 一

その不動産の効用が最も発揮される利用方法を選定し、長期的な資産価値の維持向上につながるプランを追求します。
そのためには、物件の立地、建築可能な建物の内容に応じたテナントニーズの想定や、将来動向まで含めた検討が必要であり、 容易に想定できる物件もあれば、建築条件が厳しく一筋縄ではいかない難しい物件もあります。

一 55年を超える多様な経験と実績 一

都心周辺の狭小地なども、土地単価だけ高くても実はそれに見合う建築が難しいといったケースも多くあります。 狭小地で不正整形な敷地でも、その分安い価格で購入できれば、立地によっては開発妙味が出るケースもありますが、そのためには十分な事前検討も必要になります。
私たちは、規模も用途もエリアも異なる物件を自らが開発運用してきた経験に基づくノウハウで的確なプランニングを追求しています。

Functional Design

一 機能美の追求 一

収益ビル開発で私たちが大切にしているのが「機能美の追求」です。 自宅や本社等で好みのデザインを追求することは不動産の面白さの一つですが、 収益ビルでは極端に特定層好みのデザインを追求すると集客しづらくなるデメリットがあります。
一方では、収益ビルだから一切の装飾を排除すればいい、ということでなく、用途やテナント層を想定した装飾性ある設備機器や外観デザインを選ぶ、 といったことも含めてデザインを追求します。 人間には「見た目の美しさ」も心地よさを与える重要な機能の一つだからです。 また、店舗ビルのように外観デザインが「目を惹く」ことも重要なデザインの機能です。

一 機能美の本質とは？ 一

ドイツのインダストリアルデザイナー、D.ラムスの「良いデザインの十か条」が機能美のフィロソフィーとして有名ですが、その中の最後に ”良いデザインは可能な限りデザインをしない”というのがあります。 「機能美」とは一切のデザインをしないことではなく「可能な限り少しだけ」デザインして、シンプルな美しさを追求することでもあるのです。

Value Up Strategy

一 時代のニーズを捉えたバリューアップ 一

土地から開発する新築ビルだけでなく、その後の長期安定稼働のためのリノベーションやコンバージョン、中古ビルを取得して満室稼働にして再生するような、バリューアップも私たちの開発事業の重要な柱です。 例えば、東京の築２０年前後の中小規模オフィスビルはテナントニーズが新築時より大きく変化しており、原状回復工事で綺麗にするだけでは賃料水準は築年数に応じて下がり続けるばかりです。

一 攻めと守りのビル経営 一

原状回復工事や通常の修繕工事は守りの上でとても大切です。しかし、長い間にはそうした守りだけではテナントニーズに応えられなくなる時が来ることもあります。 賃料を値下げしてビルの稼働率を維持することに汲々とするだけでなく、積極的に時代のニーズにマッチさせるバリューアップリノベーションという「攻めの経営」を行うことで、これから先の１０年を見据えたリーシング戦略が見えてきます。