お問い合わせ

HOKUSHIN PHOTO GALLERY CHANGE THE STREET

変わりゆく都心周辺の商店街や下町で
建て替わるビルもあれば、まだまだ現役の
中古ビルもあります。
私たちも新築ビルの開発や中古ビルの
再生を通じて街のプラスを創っていきます。

change the street

街にプラスを創る





#01 外壁リノベーションで
通りのアクセントになるビルへ

カルチェブラン広尾

image01 リ・デザイン2017年~現在 広尾の商店街の小さな店舗ビル…
取得時はあまり目立たない外観のビルでした。
そこで、活気を感じさせる大胆なワインレッド色の外観リノベーションで通りのアクセントになるようなビルへチェンジすることで、ストリートそのものも活気あるイメージに変貌しました。

また、長年の間に入居テナントの希望イメージに応じて複数回の外観のリ・デザインを実施しました。

カルチェブラン広尾イメージ01

取得前(2005年)

カルチェブラン広尾イメージ02

外観リノベーション後(2006年)

カルチェブラン広尾イメージ03

リ・デザイン2015年

#02 「職住近接」エリアの狭小物件の
有効利用開発

COCOCUBE 赤羽

image01 台形の約32坪しかない敷地でもエレベーターのない4階建てでプランニングすることで一棟RCが可能です 投資用のコンパクトな一棟RC賃貸マンションの開発を企画して最初に探し当てた土地が、 この赤羽の約32坪という小さな敷地でした。
土地の形状も台形の物件でしたが、エレベーターのない4階建ての集合住宅で、間取りも一人暮らし向けの1K、1Rを中心に14戸とするコンパクトな一棟RCのビルを開発する取組みに「職住近接」の立地が重要でした。

都心への通勤が便利で周辺の生活利便性が高いことと、投資利回りが確保できる土地単価の物件に限定して対象物件を探しましたが、はじめての取組では、同業者からの持ち込み物件情報も少ない中でプランニングしているうちに物件が他に売れてしまうという苦労もありましたが、グループ内に設計部門がある強みを生かして、狭小で不整形な土地でも素早い検討ができるようになり、この赤羽を取得して開発に成功し「COCOCUBE」「COCOFLAT」シリーズへの展開の大きな足掛かりとなりました。

都会の中小ビルが林立する商店街やその周辺では、まだまだこうした30坪前後の狭くて不整形な敷地が点在していますが、そうしたエリアで長期的に管理しやすく安定稼働が期待できる資産価値の高い1棟ビルを投資家様に供給するというポリシーでの開発は、敷地の確保をはじめとして、その後の当初3年間でようやく3棟を手掛けるに止まりました。

シリーズとして軌道に乗った今でも、「職住近接」立地というこだわりを持って敷地を探しており、年間に供給できる開発数は僅か数棟というレベルで地道に取り組んでいます。

COCOCUBE赤羽イメージ01

このシリーズの企画を考えていないとスルーしてしまいそうな物件でしたが・・

COCOCUBE赤羽イメージ02
COCOCUBE赤羽イメージ03

エレベーターのない一棟RCマンションとして間取りを工夫しました。
COCOCUBE/COCOFLATシリーズ特設ページ>>

#03 テナントが主役~テナント看板が
商店街を華やかにする外観デザイン

COCOSPACE恵比寿

COCOSPACE恵比寿イメージ01 エントランスも店舗ビルらしい煌びやかなデザイン 店舗ビルとして・・・・テナント看板をビル外観に組み込んだ一体のデザイン店舗テナントにとって自分のお店の看板の視認性は集客上とても重要です。そこで、テナント用の袖看板をビル外観と一体にした店舗外観デザインを採用しました。

ビルが立ち並ぶ通りの中で、ビルだけが目立つ個性的デザインではなく、入居テナントの店舗名が遠くからもわかりやすく、かつ都会的な外観のデザインです。

こうした店舗ビルはアドバンスシティプランニングが得意とする設計分野の一つでありグループ総合力を生かして開発しました。

COCOSPACE恵比寿イメージ02

一目で店舗ビルとわかる外観デザイン

COCOSPACE恵比寿イメージ03

上層階まで店舗看板が目立つデザイン

#04 商店街に集まる人を
変えていくコンバージョン

COCO SHUKU 中野

COCOSHUKU中野イメージ 外国人観光客の増加で民泊ブームが巻き起こりましたが、一方で、違法民泊問題がクローズアップされ、合法的な民泊として事業化できるエリアや物件は限定的な状況となってきました。

そうした状況を見据えて、私たちは、新宿区の中野で中古の店舗ビルを取得し1階を除く上階の店舗フロアを簡易宿所の法令に基づく合法的な宿泊施設にコンバージョンした「COCO SHUKU 中野」をオープンしました。

コンセプトは「民泊以上、シティホテル未満」という感じで、1室5名の家族やグループ利用ができる宿泊施設「アパートメントホテル」です。

「中野」という商店街の古いビルをインバウンド需要というトレンド最先端のニーズに対応するビルに変貌させる、という小さなチャレンジですが、新しいニーズを持った人が集まるビルへ変えていくことが、この街の活性化や変貌への起点となるかもしれません。

COCOSHUKU中野イメージ01

取得前
1F=焼肉店
2F=DVDレンタルショップ
3F=雀荘

COCOSHUKU中野イメージ02

取得前
1F=焼肉店
2F~3F

COCOSHUKU中野イメージ03

「COCO SHUKU 中野」の
詳細ご紹介ページはこちら>>

#05 世帯交代の過渡期にある
商店街の小さな古ビルを再開発

COCOCUBE蒲田

COCOCUBE蒲田イメージ 蒲田駅前商店街程の賑わいと比較すると人通りは多くはありませんが、駅までは徒歩5分程度の交通や生活利便性の高い通りです。 私たちが取得したのは、蒲田の駅前からは少し歩いたところにある、元は文具店の建物があった商店街の通りに面した物件です。 駅前周辺の利便性が高い一方で、少し離れた周辺商店街では、店舗オーナーの世帯交代等をきっかけに廃業する店舗も出てきているような過渡期です。

この通りの周辺はJR蒲田駅まで徒歩5分程度と交通利便性は高いため、私たちは投資家向けの一棟賃貸マンションシリーズ「COCOCUBE」を開発するのに適した物件と判断して取得し「COCOCUBE蒲田」を開発しました。

こうした住居系ビルへの建て替え事例は今後も増えるかもしれませんが、入居者層は学生や若いサラリーマン層であり、商店街周辺の街並みの変化や人口増加が再び商店街に活気を与えていくものと思います。

COCOCUBE蒲田イメージ01

取得前の店舗は廃業して空きビルになっていました。

COCOCUBE蒲田イメージ02

COCOCUBE蒲田 竣工後

COCOCUBE蒲田イメージ03

商店街の入口に近い角地です。

#06 「職住近接」エリアの狭小物件の
有効利用開発

COCOCUBE 二葉

image01 COCOCUBE二葉は敷地は約40坪、専有面積計約77坪エレベーターのない4階建で全12戸の開発です。 COCOCUBE二葉は、隣の二葉3丁目、4丁目等がいわゆる「木密地域」として「不燃化特区」に指定されて、都市防災の観点から木造建物を早急に建替え促進していくべき地域に指定されているエリアの隣町であり、この特区からは外れてはいるものの、やはり築古の建物が多いエリアです。

しかし、品川区大井町周辺は、羽田や新幹線等の交通や生活の利便性が高く、地元住民からも長く住みたい街として人気の高いエリアでもあり、不燃化特区に指定されたエリアは、今後、どんどん新しい賃貸アパート等に建て替えが進んでいく可能性があります。

そうしたエリアが目と鼻の先にあり、駅にも近いエリアは、見方を変えると、急速にスクラップアンドビルドで街並みが変わり人口も増えていく将来性が高い立地と見ることもできます。

こうしたエリアの狭小地で外観がRC(鉄筋コンクリート)のコンパクトな建物が出現することは、周辺には「自分も建替えてみようか」、あるいは「今なら高く売れるんだろうか?」といった少なからぬ心理的影響を及ぼすはずです。

1棟RC物件の開発が可能な物件は区画や前面道路等の条件が限定的ではありますが「木密地域」のエリア内やその周辺の古い建物が多いエリアの目立つ立地で開発することは、周辺地主等の心理に影響を及ぼし、結果的には地域の建替えを促進する起爆剤となっているものと思われます。

相続対策ニーズ等のある富裕層向けに開発供給している「COCOCUBE/COCOFLAT」事業は、敷地が25坪~30坪前後から可能で、小規模な開発ながら不燃化促進地域の建替えの呼び水にもなる側面も持っています。

COCOCUBE二葉イメージ01

二葉2丁目は「木密地域」指定から外れたものの、やはり古い建物が多いエリアです。

COCOCUBE二葉イメージ02

駅近で潜在的利便性のあるエリアは、少し変わり始めるとドミノ倒しのように建替えが一気に進むものです。

COCOCUBE二葉イメージ03

COCOCUBE二葉が竣工後には右隣りにも新築物件が建ち、左の建物も解体されて工事の仮囲いができていました。

#07 都会の路地裏の賑わいを
支えるコンパクトな複合ビル

ルーエプラッツ 三軒茶屋

ルーエプラッツ 三軒茶屋イメージ 三軒茶屋の駅裏にこんな通りがあることを知る人は少ないかもしれません。 東京オリンピックとアベノミクスによる金融緩和の効果で、首都圏の大都市繁華街やビジネス街では大型ビルの再開発が続いていますが、そうした再開発エリアの周辺には、大型開発から取り残されて点在する路地裏商店街等に立地する小規模な店舗ビル等がまだまだ多く残っています。
ルーエプラッツ三軒茶屋は、そうした駅近の土地に地下1F~2Fが飲食店舗、3Fにデザイナーズワンルーム賃貸マンションというフロア構成で開発したコンパクトな複合ビルです。
三軒茶屋駅のすぐ近くながら、細い路地に建物が並び、大規模開発が難しい立地ですが、駅までの人通りが多いことから、低層階を店舗にした複合ビルとして開発しました。
このように東京の都市部での開発は、常に大規模な大型ビルへの再開発が可能な訳ではありません。
大型ビルが林立する大都市の周辺では、ルーエプラッツ三軒茶屋のように路地裏商店街の小規模なビル開発が都会の重層的な街の賑わいと発展を支えています。

ルーエプラッツ 三軒茶屋イメージ01

細い路地の向かいは民家。

ルーエプラッツ 三軒茶屋イメージ02

最上階はデザイナーズテイストのワンルーム賃貸マンション。

ルーエプラッツ 三軒茶屋イメージ03

通勤通学の人通りが絶えない路地です。